اختيار العقار والفحص المسبق في تركيا

اختيار العقار

نبدأ من هدفك (منزل للسكن، أو استثمار للتأجير، أو الجنسية، أو تصريح الإقامة)، ومن المدينة والحي، والميزانية، والمساحة، والجدول الزمني. ثم ندرس المشاريع والوحدات التي تفكر فيها وفق هذه المعايير، ونخبرك مبكرًا إذا كانت وحدة ما لا تستوفي قاعدة تعتمد عليها، مثل حد الجنسية أو تصريح الإقامة.

لا تنشر Gordion Partners إعلانات عقارية ولا تسوّق العقارات ولا تبيعها. وإذا احتجت إلى البحث عن عقار أو إلى المعاينات، فيقدّم خدمة الوساطة العقارية هذه بوراك أونال، وهو وسيط عقاري مسجّل، من خلال شركة الوساطة العقارية الخاصة به؛ ويمكن إجراء المعاينات حضوريًا أو عبر مكالمة فيديو. وتقدم صفحات المشاريع العقارية معلومات عن مشاريع في تركيا؛ وهي ليست إعلاناتنا.

ما الذي يُفحص قبل أن تلتزم

• قيد سند الملكية: مالك العقار، ونوع السند، والمساحة والاستخدام المسجلان فيه.
• الأعباء على العقار: الرهون والقيود (şerh) والحجوزات وغيرها من القيود المسجلة على سند الملكية.
• الوضع القانوني للمبنى: هل تتطابق رخصة البناء ورخصة الإشغال (iskan) مع الوحدة التي تشتريها.
• البائع والعقد: هل يحق لمن يبيع أن يبيع، وما الذي يُلزمك به عقد الحجز أو البيع.
• المشاريع على المخطط: المطوّر، وتراخيص المشروع، وخطة الدفع، وشروط التسليم في العقد.
• القيمة: هل السعر متوافق مع السوق، وتقرير التقييم الصادر عن شركة مرخّصة من مجلس أسواق رأس المال (SPK)، وهو إلزامي في البيع لأجنبي.

ننسق هذه الفحوص مع مهنيين مرخّصين، ونوصي بتعيين محامٍ مستقل لمراجعة قيد سند الملكية والعقد.

فحوص إضافية للجنسية

يجب أن يجتاز العقار المشترى للحصول على الجنسية التركية شروطًا إضافية، نتحقق منها قبل أن توقّع:

• أن يكون وحدة مستقلة (bağımsız bölüm) مسجلة وفق قانون الملكية المشتركة رقم 634، لعمليات الشراء منذ 12 ديسمبر 2023. والأرض الفارغة غير مؤهلة.
• ألا يكون حصة في عقار اكتُسب في 1 فبراير 2023 أو بعده، وألا يكون قد اشتُري برهن قانوني (kanuni ipotek).
• ألا يكون البائع أجنبيًا أو شخصًا حصل على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، ولا مواطنًا تركيًا أو شركة تركية نقل إليها هذا الشخص، أو أقاربك من الدرجة الأولى، العقار خلال السنوات الثلاث الأخيرة.
• ألا يكون قد استُخدم من قبل في طلب جنسية.
• ألا يقل كل من سعر سند الملكية والمدفوعات المثبتة بسجلات مصرفية والتقييم عن USD 400,000.
• في الشراء على المخطط بعقد وعد بالبيع، أن يكون المبلغ كاملًا في عقد واحد.

في 2026 أعلنت وزارة الداخلية إلغاء قرارات الجنسية أو سحبها لـ 6,134 شخصًا، أساسًا بسبب معاملات مخالفة مثل التقييمات المضخّمة. ويجب أن يكون كل رقم في الملف دقيقًا. انظر الجنسية عن طريق الاستثمار العقاري.

لمن لا تناسب هذه الخدمة

• المشترون الذين يريدون منا رأيًا قانونيًا رسميًا: لا نقدم استشارات قانونية؛ يقدمها محامٍ مستقل.
• المشترون الذين يريدون فحصًا يعدهم بارتفاع قيمة العقار أو بإيجار محدد: لا يستطيع أي فحص ذلك.

التكاليف

تتقاضى شركة التقييم أتعاب تقرير التقييم، ويتقاضى المحامي المستقل أتعابه بشكل منفصل. أما ضرائب الدولة ورسومها على الشراء (رسم سند الملكية البالغ 4% إجمالًا، ورسم الصندوق الدوّار، وضريبة القيمة المضافة إن وُجدت) فموضحة في صفحة المساعدة في الشراء. لا ننشر أتعابنا: تواصل معنا للاستفسار عن الأتعاب والأسئلة ونطاق الخدمة.

علامات تحذيرية شائعة

• بائع يطلب عربونًا قبل أن ترى قيد سند الملكية.
• سعر في سند الملكية أقل من السعر الذي تدفعه فعلًا. ومنذ القانون رقم 7566 (19 ديسمبر 2025) أصبحت غرامة التصريح بأقل من الحقيقة 100% من الضريبة.
• طلب الدفع نقدًا أو إلى حساب طرف ثالث.
• وحدة على المخطط تُباع مع وعد بإعادة الشراء أو بإيجار مضمون.
• في الجنسية: تقييم يفوق كثيرًا أسعار المبيعات المماثلة، أو بائع سبق أن استخدم الوحدة للجنسية.

أدلة

• الفحص القانوني عند شراء عقار في تركيا
• كل ما تريد معرفته عن سندات الملكية التركية
• أخطاء شائعة عند شراء عقار في تركيا
• شراء عقار على المخطط في تركيا

احجز استشارة أو راسلنا عبر واتساب: أرسل إلينا المشروع أو الوحدة التي تفكر فيها، وسنخبرك بما يجب فحصه.