要点速览
在土耳其买房之前，应核查地契记录、是否存在抵押或注释、建筑的合法状况以及卖方；向外国人出售房产须提供由 SPK 许可的公司出具的评估报告。申请入籍时，房源和卖方还必须通过资格测试以及 USD 400,000 的三项测试。我们帮助您选择房产，与持牌专业人士协调这些核查，并建议您委托独立律师。
作者：Burak Ünal, 创始人兼管理合伙人, Gordion Partners · 更新于
关键信息（截至 2026 年 10 月）
- 评估报告
- 每一笔向外国人的出售都须提供，由资本市场委员会（SPK）许可的评估公司通过 TADEBİS 出具来源: TKGM, tkgm.gov.tr (在新标签页中打开)
- 可用于入籍的房源
- 按第 634 号《分户产权法》登记的独立单元（自 2023 年 12 月 12 日起）；不含土地，不含 2023 年 2 月 1 日起取得的共有份额，不含附带法定抵押购买的房产来源: TKGM, tkgm.gov.tr (在新标签页中打开)
- 入籍的卖方
- 不得是外国人或此前通过投资入籍的人，也不得是在过去 3 年内由此类人士转让给的人来源: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (在新标签页中打开)
- 入籍的三项测试
- 地契价格、经银行证明的付款和评估价值必须各自至少 USD 400,000；之后由 TKGM 签发金额确认证书（TTB）来源: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (在新标签页中打开)
- 入籍购买期房
- 全部金额须在同一份预售合同中；不同合同不能合并计算来源: TKGM, yourkeyturkiye.gov.tr (在新标签页中打开)
- 低报价格
- 申报低于实际的价格，罚款为税额的 100%（第 7566 号法律，自 2025 年 12 月 19 日起）来源: Resmî Gazete, resmigazete.gov.tr (在新标签页中打开)
- 2026 年的撤销
- 土耳其内政部宣布已撤销或收回 6,134 人的入籍决定，主要原因是评估价格虚高等不规范交易
每项数据均链接到官方来源。规则可能变化，我们会在您行动前确认最新情况。
适用人群
- 已选定房产、希望在做出承诺之前进行核查的买家
- 为土耳其国籍购房、房源和卖方都必须符合条件的投资者
- 购买期房、希望核查开发商和合同的买家
- 身在国外、需要有人在土耳其当地跟进的买家
选房
我们从您的目的（自住、出租投资、入籍或居留许可）、城市和区域、预算、面积和时间安排出发，按这些标准分析您正在考虑的项目和房源。如果某个房源无法满足您所依赖的规则，例如入籍或居留许可的金额门槛，我们会尽早告诉您。
Gordion Partners 不发布房源，也不推广或销售房产。如您需要寻找房源或看房，这项房地产经纪服务将由注册房地产经纪人 Burak Ünal 通过其本人的经纪公司提供；看房可以实地进行，也可以通过视频通话进行。房产项目页面介绍土耳其的项目信息，不是我们的房源。
做出承诺之前要核查什么
- 地契记录：房产归谁所有、产权类型，以及地契上登记的面积和用途。
- 权利负担：地契上登记的抵押、注释（şerh）、留置权及其他限制。
- 建筑的合法状况：建筑许可证和入住许可证（iskan）是否与您购买的房源相符。
- 卖方与合同：出售人是否有权出售，以及预订协议或买卖合同让您承担哪些义务。
- 期房项目：开发商、项目许可、付款计划以及合同中的交付条款。
- 价值：价格是否符合市场行情，以及向外国人出售房产时必须提供的、由资本市场委员会（SPK）许可的评估公司出具的评估报告。
我们与持牌专业人士协调这些核查，并建议您委托独立律师审阅地契记录和合同。
入籍的额外核查
为申请土耳其国籍而购买的房产必须通过更多测试，我们会在您签约之前进行核查：
- 对于 2023 年 12 月 12 日起的购买，房产须为按照第 634 号《分户产权法》登记的独立单元（bağımsız bölüm）。空地不符合条件。
- 不得是 2023 年 2 月 1 日或之后取得的房产共有份额，也不得是附带法定抵押（kanuni ipotek）购买的房产。
- 卖方不得是外国人或通过投资入籍的人，也不得是在过去 3 年内由此类人士或您本人的一级亲属转让给的土耳其公民或公司。
- 该房产此前未被用于入籍申请。
- 地契价格、经银行记录证明的付款和评估价值各自至少为 USD 400,000。
- 以预售合同购买期房的，全部金额须在同一份合同中。
2026 年，土耳其内政部宣布已撤销或收回 6,134 人的入籍决定，主要原因是评估价格虚高等不规范交易。申请材料中的每一个数字都必须准确。请参阅通过房地产投资获得土耳其国籍。
不适合哪些人
- 希望由我们出具正式法律意见的买家：我们不提供法律咨询，法律意见应由独立律师出具。
- 希望通过核查确保房产升值或获得固定租金的买家：任何核查都做不到这一点。
费用
评估报告由评估公司收费，独立律师另行收费。购房涉及的国家税费（合计 4% 的地契税、周转基金费以及可能适用的增值税）请见购房协助。我们的服务费不对外公布：如需了解费用、咨询问题或服务范围，请联系我们。
常见危险信号
- 在您看到地契记录之前就要求支付定金的卖方。
- 地契价格低于您实际支付的价格。自第 7566 号法律（2025 年 12 月 19 日）起，低报价格的罚款为税额的 100%。
- 要求以现金付款或付款到第三方账户。
- 附带回购承诺或所谓保证租金出售的期房。
- 申请入籍时：评估价格远高于同类成交价，或卖方此前已用该房源申请过入籍。
购房指南
预约咨询或通过 WhatsApp 联系我们：把您正在考虑的项目或房源发给我们，我们会告诉您需要核查哪些内容。
办理流程
需求与标准
我们确定您的目的、区域、预算和时间安排，以及房源为实现您的目的必须满足的规则。
房源文件
我们收集您所选房源的地契信息、建筑许可，以及卖方或开发商的文件。
与持牌专业人士核查
由持牌专业人士核查地契记录、权利负担、建筑的合法状况、卖方的出售权限以及合同。
价值
我们将价格与市场行情比较，并由 SPK 许可的公司出具向外国人出售房产所需的评估报告。
入籍测试
申请入籍时，我们在您签约之前核查房源类型、卖方、此前是否用于入籍，以及 USD 400,000 的三项测试。
结论与决定
我们用您的语言、以通俗易懂的方式说明核查结果，由您做出决定；独立律师可以就合同为您出具法律意见。
材料清单
- 房源的地契信息（所有人、地块号和单元号）
- 建筑许可证和入住许可证（iskan），期房则为项目的各项许可
- 预订协议、预售合同或买卖合同
- 卖方的身份证明或公司文件，以及签约授权
- 由 SPK 许可的公司出具的评估报告
- 申请入籍时：该房源此前的转让记录
完整清单取决于您的具体情况，我们会与您一起准备。
更新于
本页信息仅供一般参考，不构成法律、税务或投资建议。相关规定、金额和流程可能变化；在采取行动之前，请联系我们确认最新要求。
常见问题
土耳其房产尽职调查包括哪些内容？
地契记录（所有人、产权类型、面积和用途）、抵押、注释及其他权利负担、建筑的合法状况、卖方是否有权出售、合同以及价值。申请入籍时，还包括房源和卖方是否符合条件。
你们提供法律咨询吗？
不提供。我们是投资顾问，不是律师事务所。我们与持牌专业人士协调各项核查，并建议您委托独立律师，就地契记录和合同出具法律意见。
必须提供评估报告吗？
向外国人出售房产时必须提供：由资本市场委员会（SPK）许可的评估公司通过 TADEBİS 出具。申请入籍时，评估价值还必须至少为 USD 400,000，土地登记局（TKGM）核查后才会签发金额确认证书（TTB）。
哪些房产不能用于入籍？
空地、2023 年 2 月 1 日或之后取得的房产共有份额、附带法定抵押购买的房产、购自外国人或此前通过投资入籍者的房产，以及已经用于入籍申请的房产。
应该在什么时候进行核查？
在您支付定金或签订预订协议、买卖合同之前。付款之后的核查也许能发现问题，但很少能撤销已完成的购买。
我在国外，也能进行核查吗？
可以。我们在土耳其收集文件，房产可以通过视频通话查看，我们会用您的语言向您说明核查结果。
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客户评价
来自我们 Google 商家资料的评价，以原文显示。
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