Türkiye'de Mülk Seçimi ve Ön İnceleme

Mülk seçimi

İşe amacınızdan (oturmak için bir ev, kiraya vermek için yatırım, vatandaşlık veya ikamet izni), şehir ve ilçeden, bütçeden, büyüklükten ve zamanlamadan başlıyoruz. Düşündüğünüz proje ve daireleri bu kriterlere göre değerlendiriyor, bir daire güvendiğiniz bir kuralı, örneğin vatandaşlık veya ikamet izni eşiğini karşılayamıyorsa bunu size erkenden söylüyoruz.

Gordion Partners mülk ilanı vermez, mülk pazarlamaz veya satmaz. Mülk arama veya mülk gezilerine ihtiyaç duyduğunuzda bu emlak aracılık hizmetini yetki belgeli bir emlak danışmanı olan Burak Ünal kendi emlak firması aracılığıyla verir; mülk gezileri yerinde veya görüntülü görüşmeyle yapılabilir. Gayrimenkul projeleri sayfaları Türkiye'deki projeler hakkında bilgi verir; bunlar bizim ilanlarımız değildir.

Karar vermeden önce neler kontrol edilir

• Tapu kaydı: mülkün maliki, tapunun türü, tapuda kayıtlı yüzölçümü ve niteliği.
• Takyidatlar: tapuya işlenmiş ipotekler, şerhler, hacizler ve diğer kısıtlamalar.
• Binanın hukuki durumu: yapı ruhsatının ve iskanın (yapı kullanma izin belgesi) satın aldığınız daireyle uyumlu olup olmadığı.
• Satıcı ve sözleşme: satan kişinin satış yetkisi olup olmadığı ve rezervasyon veya satış sözleşmesinin sizi neyle bağladığı.
• Projeden satışlar: müteahhit, projenin izinleri, ödeme planı ve sözleşmedeki teslim şartları.
• Değer: fiyatın piyasayla uyumlu olup olmadığı ve yabancıya satışta zorunlu olan, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir şirketten alınan değerleme raporu.

Bu kontrolleri lisanslı profesyonellerle koordine ediyor; tapu kaydını ve sözleşmeyi incelemesi için bağımsız bir avukat tutmanızı öneriyoruz.

Vatandaşlık için ek kontroller

Türk vatandaşlığı için alınan bir mülkün ek şartları da sağlaması gerekir; bunları siz imzalamadan önce kontrol ediyoruz:

• 12 Aralık 2023'ten itibaren yapılan alımlarda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre tescilli bir bağımsız bölüm olmalıdır. Arsa uygun değildir.
• 1 Şubat 2023 veya sonrasında edinilmiş bir mülkün hissesi olmamalı ve kanuni ipotekle satın alınmamış olmalıdır.
• Satıcı bir yabancı veya yatırım yoluyla Türk vatandaşı olmuş bir kişi olmamalıdır; böyle bir kişinin ya da sizin birinci derece yakınlarınızın son 3 yıl içinde mülkü devrettiği bir Türk vatandaşı veya şirket de olmamalıdır.
• Mülk daha önce bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmamış olmalıdır.
• Tapudaki satış bedeli, banka kayıtlarıyla kanıtlanan ödemeler ve değerleme ayrı ayrı en az USD 400,000 olmalıdır.
• Satış vaadi sözleşmesiyle projeden yapılan bir alımda tutarın tamamı tek bir sözleşmede yer almalıdır.

İçişleri Bakanlığı 2026'da, çoğunlukla şişirilmiş değerlemeler gibi usulsüz işlemler nedeniyle 6.134 kişinin vatandaşlık kararının iptal edildiğini veya geri alındığını açıkladı. Bir dosyadaki her rakam doğru olmalıdır. Bkz. gayrimenkul yatırımı ile vatandaşlık.

Kimler için uygun değil

• Bizden resmi bir hukuki görüş isteyen alıcılar: hukuki danışmanlık vermiyoruz; bunu bağımsız bir avukat yapar.
• Bir mülkün değer kazanacağını veya belirli bir kira getireceğini vaat eden bir kontrol isteyen alıcılar: hiçbir kontrol bunu yapamaz.

Maliyetler

Değerleme raporunun ücretini değerleme şirketi alır; bağımsız bir avukat da ayrıca ücret alır. Alımdaki devlet vergi ve harçları (toplam %4 tapu harcı, döner sermaye ücreti ve varsa KDV) satın alma danışmanlığı sayfamızda açıklanmıştır. Kendi ücretlerimizi yayımlamıyoruz: ücretler, sorularınız ve hizmet kapsamı için bize ulaşın.

Sık görülen uyarı işaretleri

• Tapu kaydını görmeden sizden kapora isteyen bir satıcı.
• Tapuda yazan bedelin gerçekte ödediğiniz bedelden düşük olması. 7566 sayılı Kanun'dan (19 Aralık 2025) bu yana eksik beyanın cezası verginin %100'üdür.
• Nakit ödeme veya üçüncü bir kişinin hesabına ödeme istenmesi.
• Geri alım vaadiyle veya garantili kirayla satılan projeden bir daire.
• Vatandaşlık için: emsal satışların çok üzerinde bir değerleme veya daireyi daha önce vatandaşlık için kullanmış bir satıcı.

Rehberler

• Türkiye'de mülk alırken hukuki durum tespiti
• Türk tapuları hakkında bilmeniz gerekenler
• Türkiye'de mülk alırken sık yapılan hatalar
• Türkiye'de projeden konut almak

Danışmanlık randevusu alın veya bize WhatsApp'tan yazın: düşündüğünüz projeyi veya daireyi bize gönderin, nelerin kontrol edilmesi gerektiğini söyleyelim.