Yabancı Alıcılar İçin Türkiye'de Mülk Satın Alma Danışmanlığı

Satın alma danışmanlığı neleri kapsar

Başka bir ülkede mülk almak; alışık olmadığınız kurallar, başka bir dil ve yüksek tutarlı ödemeler demektir. Yatırım danışmanları olarak satın alma boyunca yanınızdayız:

• Amacınız: oturmak için bir ev, tatil evi, kiraya vermek için yatırım, Türk vatandaşlığı veya ikamet izni. Her amaç, nelere bakılması gerektiğini değiştirir.
• Kriterleriniz: şehir, bütçe, büyüklük ve zamanlama ile amacınız için bir mülkün karşılaması gereken kurallar.
• Düşündüğünüz mülklerin, ister bir müteahhitten, ister bir satıcıdan, ister bir emlak danışmanından gelsin, amacınıza ve vatandaşlık veya ikamet izni kurallarına göre değerlendirilmesi.
• Tapunun, binanın ve satıcının lisanslı profesyonellerle koordine edilen kontrolleri ve bağımsız bir avukata incelettirmenizi önerdiğimiz rezervasyon veya satış sözleşmesi.
• Pratik adımlar: Türk vergi numarası, banka hesabı, Türkiye'deki bir banka üzerinden ödeme, değerleme raporu ve tapu randevusu.
• Devirden sonra: mülkün teslimi, abonelikler ve ihtiyacınız varsa ikamet izni veya vatandaşlık başvurusu.

Gordion Partners mülk ilanı vermez, mülk pazarlamaz veya satmaz. Mülk arama, mülk gezileri veya satıcıyla pazarlık gibi bir emlak aracılık hizmetine ihtiyaç duyduğunuzda bu hizmeti yetki belgeli bir emlak danışmanı olan Burak Ünal kendi emlak firması aracılığıyla verir.

Kimler için uygun değil

• Vaat edilmiş bir kira getirisi, geri alım ya da yeniden satış kârı bekleyen alıcılar: getiri vaat etmiyoruz.
• Hukuki temsile ihtiyaç duyan alıcılar: hukuki kontroller lisanslı profesyonellerle koordine edilir ve bağımsız bir avukat tutmanızı öneriyoruz.

Vatandaşlık veya ikamet izni için satın almak

Türk vatandaşlığı için mülkün değeri en az USD 400,000 olmalı; tapudaki satış bedeli, bankayla kanıtlanan ödemeler ve değerleme ayrı ayrı bu tutara ulaşmalıdır. Döviz, devirden önce Döviz Alım Belgesi (DAB) karşılığında Türkiye'deki bir bankaya satılır ve tapuya 3 yıl satılmayacağına dair şerh konur. Daire ve satıcı da uygun olmalıdır; bunu siz imzalamadan önce kontrol ediyoruz (bkz. ön inceleme). Tüm kurallar gayrimenkul yatırımı ile vatandaşlık sayfamızda.

İkamet izni için, 16 Ekim 2023'ten itibaren alınan bir konutun tapuda yazan satış bedeli en az USD 200,000 olmalıdır. Bkz. mülk sahipleri için ikamet izni.

Yurt dışından satın almak

Her adım için Türkiye'de bulunmanız gerekmez. Danışmanlık görüşmeleri görüntülü görüşmeyle yapılabilir, mülk gezileri de öyle. Düşündüğünüz dairelerin belgelerini inceliyor ve kalan adımları sizinle birlikte planlıyoruz. Tapu devrine katılamıyorsanız, noterde verilen bir vekaletnameyle bir temsilci sizin adınıza imza atabilir; seçenekleri ve ülkenize göre gereken belgeleri açıklıyoruz. Ödemeler bankalar üzerinden yapılır, asla nakit yapılmaz.

Maliyetler

Genel bilgi olarak, Ekim 2026 itibarıyla devletin vergi ve harçları şunlardır (bunlar bizim ücretlerimiz değildir):

• Tapu harcı: alıcıdan %2 ve satıcıdan %2, toplam %4; beyan edilen devir bedeli üzerinden alınır ve bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. 7566 sayılı Kanun'dan (19 Aralık 2025) bu yana bedeli eksik beyan etmenin cezası verginin %100'üdür.
• Döner sermaye ücreti: işlem başına sabit bir tutar.
• Değerleme raporu: ücretini değerleme şirketi alır.
• Yeni konutta KDV: genel oran %20'dir. Yapı ruhsatı 1 Nisan 2022 veya sonrasına tarihli konutlarda net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı %10, üzerindeki kısmı %20 oranında vergilendirilir; %1 oranı esas olarak kentsel dönüşüm projelerinde uygulanır.
• KDV istisnası: Türkiye'de yerleşik olmayan bir yabancıya yeni bir konutun veya işyerinin ilk teslimi, bedel Türkiye'ye döviz olarak getirilirse (en az yarısı satıştan önce, kalanı bir yıl içinde) KDV'den istisna olabilir. Alıcı mülkü 3 yıl içinde elden çıkarırsa, ödenmeyen KDV gecikme faiziyle birlikte ödenir.

Bunların size nasıl uygulandığını yetkili bir mali müşavir veya vergi danışmanı teyit eder. Kendi ücretlerimizi yayımlamıyoruz: ücretler, sorularınız ve hizmet kapsamı için bize ulaşın.

Riskler ve sık yapılan hatalar

• Tapu kaydı ve binanın durumu kontrol edilmeden kapora ödemek.
• Tapuya gerçek bedelden farklı bir bedel yazdırmak. Eksik beyanın cezası artık verginin %100'üdür ve vatandaşlık için tüm tutarların birbirini tutması gerekir.
• Türkiye'deki bir banka yerine nakit veya üçüncü kişiler üzerinden ödeme yapmak.
• Vatandaşlık için: yabancı bir satıcıdan veya daha önce vatandaşlıkta kullanılmış bir daireyi almak ya da değerleme belli olmadan ödeme yapmak.
• Vaat edilen kira getirilerine veya geri alım tekliflerine güvenmek.

Projeler ve rehberler

• Türkiye'deki gayrimenkul projeleri hakkında bilgi
• Türkiye'de yabancı olarak adım adım mülk satın alma
• Yabancılar için vergi numarası
• Türkiye'de banka hesabı açmak
• Türkiye'ye gelmeden mülk satın almak
• Türkiye'de mülk alırken kaçınılması gereken hatalar

Danışmanlık randevusu alın veya bize WhatsApp'tan yazın: şehrinizi, bütçenizi ve amacınızı anlatın, nelere bakmanız gerektiğini ve hangi kuralların geçerli olduğunu açıklayalım.