Türkiye Yatırım ve İkamet Kuralları: Değişiklik Kaydı
Türkiye'de yatırım yapan, mülk alan, yaşayan veya şirket kuran yabancılar için 2022'den bu yana önemli olan kural değişiklikleri, en yeniden en eskiye: tarih, ne değişti, kimi etkiliyor ve kaynak.
Kısaca
Gayrimenkul ile vatandaşlık için USD 400,000 gerekir (13 Haziran 2022'den beri); ödeme, DAB ile Merkez Bankasına satılan döviz ile yapılır (6 Ocak 2022'den beri). Mülk sahipliğiyle ikamet izni için tapudaki satış bedeli en az USD 200,000 olmalıdır (16 Ekim 2023'ten beri). Hukuk bürolarına göre 28 Eylül 2026'dan beri vatandaşlık için değerleme raporları yalnızca GEDAŞ'tan gelmiyor. Mevcut şirketler yeni asgari sermayeye 31 Aralık 2026'ya kadar ulaşmalıdır.
Yazar: Burak Ünal, Kurucu ve Yönetici Ortak, Gordion Partners · Güncelleme
Son inceleme: Ekim 2026. Resmî Gazete müşterilerimizi etkileyen bir değişiklik yayımladığında ya da Tapu ve Kadastro (TKGM) veya Göç İdaresi Başkanlığı gibi bir kurum bir değişiklik duyurduğunda bu sayfayı güncelliyoruz. Her kayıtta kuralın yürürlüğe girdiği tarih, neyin değiştiği, kimi etkilediği, konuyu açıklayan sayfamız ve kontrol ettiğimiz kaynaklar yer alır.
Bu sayfa genel bilgi niteliğindedir; hukuki, vergi veya yatırım tavsiyesi değildir ve hiçbir sonucu garanti etmez. Kurallar son incelememizden sonra değişebilir; bu yüzden harekete geçmeden önce kendi durumunuz için güncel durumu teyit ediyoruz.
Ne kadar eminiz
Her kayıtta, kuralın ne ölçüde desteklendiği belirtilir:
- Teyitli: resmi bir kaynak, örneğin bir .gov.tr sayfası veya Resmî Gazete, kuralı açıkça belirtiyor.
- Destekleniyor: hukuk büroları, denetim şirketleri ve ulusal basın gibi birden fazla güvenilir ikincil kaynak aynı şeyi söylüyor, ancak resmi bir metin bulamadık.
- Bildirildi, teyit edilmedi: kaynaklar çelişiyor veya bilgiyi tek bir kaynak veriyor; bunu teyitli bir kural olarak değil, bir bildirim olarak okuyun.
- Güncel uygulamayla teyitli: resmi bir metin yayımlanmadığı durumlarda, Gordion Partners tarafından yürüttüğümüz dosyalardan teyit edildi.
Yaklaşan tarihler
Yeni asgari sermaye için son tarih
Ne değişti: Sermayesi yeni asgari tutarın altında kalan şirketler sermayelerini 31 Aralık 2026'ya kadar artırmalıdır; aksi halde infisah etmiş sayılırlar (Türk Ticaret Kanunu geçici 15. madde, 7511 sayılı Kanun ile eklendi). Asgari sermaye limited şirket (Ltd. Şti.) için TRY 50,000, anonim şirket (A.Ş.) için TRY 250,000'dir.
Tapu satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi
Ne değişti: Tapu satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi'nin 1 Aralık 2026'da zorunlu hale gelmesi planlanıyor. Başlangıç önce 1 Temmuz 2026, sonra 1 Ekim 2026 olarak belirlenmişti; Ticaret Bakanlığı 28 Eylül 2026'da yeniden erteledi. Sistem yalnızca yabancılar için değil, tüm alıcılar için geçerlidir.
2026
Yatırım yoluyla vatandaşlık genellikle 8 ila 12 ay sürer
Ne değişti: Güncel uygulamaya göre yatırım yoluyla vatandaşlık, yolun seçilmesi ve yatırımdan pasaporta kadar genellikle toplam 8 ila 12 ay sürer. En uzun aşama genellikle güvenlik araştırması ve Cumhurbaşkanı kararıdır. Resmi bir işlem süresi yayımlanmamaktadır ve hiçbir süre garanti edilemez.
Aile ikamet izni: gelir şartı ve kimler yararlanabilir
Ne değişti: Destekleyicinin toplam aylık geliri yürürlükteki asgari ücretten az olmamalı ve aile fertlerinin her biri için aylık gelir asgari ücretin en az üçte biri olmalıdır. Destekleyicinin eşi ve 18 yaşından küçük çocukları yararlanabilir. İzin, Türk vatandaşlarının aile üyelerine en fazla 3 yıl, çalışma izni sahiplerinin aile üyelerine ise çalışma izninin bitiş tarihine kadar verilir.
Banka mevduatı yolu: 3 yıl Türk lirası olarak tutulur
Ne değişti: Banka mevduatı ile vatandaşlıkta USD 500,000 veya karşılığı EUR ya da GBP, Türkiye'deki bankalara yatırılır. Döviz önce DAB ile Merkez Bankasına (TCMB) satılması gerektiğinden mevduat Türk lirasına çevrilir ve 3 yıl tutulur; kur riskini yatırımcı taşır.
18 yaşından küçük çocuklar yatırımcıyla birlikte başvurur
Ne değişti: Yatırımcının eşi ve 18 yaşından küçük çocukları, aynı yatırım üzerinden yatırımcıyla birlikte Türk vatandaşlığına başvurabilir.
Vatandaşlık için değerleme raporları artık yalnızca GEDAŞ'tan değil
Ne değişti: TKGM'nin 2024/4 sayılı Genelgeyi değiştiren 28 Eylül 2026 tarihli Makam Oluru, vatandaşlık değerleme raporlarını yalnızca GEDAŞ'ın hazırlayabileceği kuralını kaldırdı. Artık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) aktif üyesi ve TADEBİS'e bağlı her değerleme şirketi bu raporları hazırlayabilir; şirketi başvuru sahibi seçebilir veya şirket algoritmayla atanabilir. Değeri yine TKGM kontrol eder ve Tutar Tespit Belgesi'ni (TTB) düzenler; bu nedenle bir şirketi seçmek, raporu tek başına kabul edilebilir kılmaz. Değerleme raporu 6 ay geçerlidir.
İkamet izninde kapalı mahalle uygulaması kaldırıldı
Ne değişti: 1 Temmuz 2022'den itibaren yabancı nüfusun yüzde 20'ye ulaştığı mahalleler yeni ikamet izni kayıtlarına kapatılmıştı. Bu kısıtlama kaldırıldı: tüm mahalleler ikamet izni başvurularına açık. Kurallar değişebileceği için mülk almadan veya kiralamadan önce adresi yine de kontrol ediyoruz.
2025
Tapu harcı: beyan edilen bedel ve daha yüksek ceza
Ne değişti: 7566 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 19 Aralık 2025) tapu harcının matrahını beyan edilen devir bedeli yaptı; bu bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Bedelin düşük beyan edilmesine uygulanan vergi ziyaı cezası yüzde 25'ten yüzde 100'e çıktı. Oran değişmedi: alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2, toplam yüzde 4. Bu genel bir bilgidir; sizin durumunuza nasıl uygulandığını lisanslı bir mali müşavir veya vergi danışmanı söyleyebilir.
2024
Vatandaşlık için Tutar Tespit Belgesi (TTB)
Ne değişti: 13 Haziran 2024'ten sonraki işlemlerde, gayrimenkul yatırım belgesindeki yatırım tutarının tapu müdürlüğünün düzenlediği bir Tutar Tespit Belgesi (TTB) ile teyit edilmesi gerekir. Tapudaki satış bedeli, banka kayıtlarıyla kanıtlanan ödemeler ve değerleme raporundaki piyasa değeri ayrı ayrı en az USD 400,000 olmalıdır; biri daha düşükse TTB düzenlenmez ve mülk vatandaşlık için kullanılamaz.
Vatandaşlık değerleme raporları yalnızca GEDAŞ'tan
Ne değişti: TKGM'nin 2024/2 sayılı Genelgesine göre, 4 Mart 2024'ten sonraki vatandaşlık taleplerinde değerleme raporlarını yalnızca TOKİ'ye bağlı değerleme şirketi GEDAŞ hazırlayabiliyordu. 9 Aralık 2024'ten itibaren TKGM, TTB'yi doğrudan GEDAŞ raporundan düzenledi. Bu kural 28 Eylül 2026'da sona erdi (yukarıdaki 2026 kaydına bakın).
Şirketler için yeni asgari sermaye
Ne değişti: 7887 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmî Gazete, 24 Kasım 2023, Sayı 32380) asgari sermayeyi 1 Ocak 2024'ten itibaren yükseltti: limited şirket (Ltd. Şti.) için TRY 50,000 (önce TRY 10,000) ve anonim şirket (A.Ş.) için TRY 250,000 (önce TRY 50,000). Kayıtlı sermaye sistemini kullanan, halka açık olmayan bir A.Ş.'nin başlangıç sermayesi en az TRY 500,000 olmalıdır.
2023
Vatandaşlık için yalnızca bağımsız bölümler
Ne değişti: 12 Aralık 2023'ten beri (11 Aralık 2023 tarihli 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı), vatandaşlık için alınan mülkün 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölüm olarak tescilli olması gerekir; boş arsa uygun değildir. Güncel TKGM kurallarına göre mülk ayrıca yabancılardan, yatırım yoluyla Türk vatandaşı olan kişilerden ya da bu kişilerin veya alıcının birinci derece yakınlarının son üç yılda devrettiği Türk vatandaşı veya şirketlerden alınmış olmamalıdır.
Mülk sahipliğiyle ikamet izni: tüm illerde USD 200,000
Ne değişti: 16 Ekim 2023 ve sonrasında edinilen mülklerde tapudaki satış bedeli, edinme tarihindeki Merkez Bankası kuruyla çevrilerek, tüm illerde en az USD 200,000 olmalıdır. Değerleme raporu tapu bedelinin yerine kabul edilmez. Değişiklik geriye yürümez: 26 Nisan 2022 ile 15 Ekim 2023 arasında edinilen mülkler için büyükşehirlerde USD 75,000, diğer yerlerde USD 50,000 olan eski alt sınır geçerlidir; 26 Nisan 2022'den önce edinilen mülkler için alt sınır yoktur.
2022
Gayrimenkul ile vatandaşlık: alt sınır USD 400,000'e çıktı
Ne değişti: 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmî Gazete, 13 Mayıs 2022, Sayı 31834), gayrimenkul yatırımı ile vatandaşlıkta alt sınırı USD 250,000'den USD 400,000'e çıkardı; karar 13 Haziran 2022'de yürürlüğe girdi. Tapuya, mülkün 3 yıl satılmayacağına dair şerh konur. Ekim 2026 itibarıyla tutar hâlâ USD 400,000'dir: USD 600,000 veya USD 800,000'e çıkarılacağına dair haberler yürürlüğe girmedi.
Bireysel emeklilik (BES) yolu eklendi
Ne değişti: 13 Haziran 2022'de yürürlüğe giren aynı 5554 sayılı Karar, bireysel emeklilik sistemi (BES) üzerinden bir vatandaşlık yolu ekledi: USD 500,000 veya karşılığı döviz, SEDDK onaylı fonlarda, vatandaşlığa özel tek bir emeklilik sözleşmesinde, 3 yıl tutulur. Uygunluk belgesini SEDDK düzenler.
KDV istisnası: 3 yıl kuralı
Ne değişti: Yeni inşa edilmiş bir konut veya iş yerinin Türkiye'de yerleşik olmayan bir yabancıya ilk teslimi, bedel Türkiye'ye döviz olarak getirilirse KDV'den istisna olabilir. 7394 sayılı Kanun, 1 Mayıs 2022'den itibaren elde tutma süresini bir yıldan üç yıla çıkardı: alıcı mülkü üç yıl içinde elden çıkarırsa ödenmeyen KDV ve gecikme faizi ödenir. Bu genel bir bilgidir; istisnanın size uygulanıp uygulanmadığını lisanslı bir mali müşavir veya vergi danışmanı söyleyebilir.
Döviz ile yatırım ve Döviz Alım Belgesi (DAB)
Ne değişti: 5072 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Resmî Gazete, 6 Ocak 2022, Sayı 31711), yatırımdan önce dövizin Türkiye'deki bir bankaya, o banka tarafından da Merkez Bankasına (TCMB) satılmasını şart koşar. Gayrimenkulde Döviz Alım Belgesi (DAB) satıştan önce tapu müdürlüğüne sunulur. O tarihten beri tutarlar yalnızca USD veya karşılığı döviz olarak belirtilir ve ödemeler nakit değil, bankalar üzerinden yapılır.
Bir değişiklik planlarınızı etkiliyorsa
Bize yolunuzu, mülkünüzü veya şirketinizi ve tarihlerinizi anlatın: işleminizin yapılacağı gün yürürlükte olan kuralları kontrol eder, size neyin uygulandığını açıklarız. Danışmanlığı bu sitenin on dilinde veriyoruz. Randevu alın; ücretlerimiz yayımlanmaz, ücretler, sorularınız ve hizmet kapsamı için bize ulaşın.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir; hukuki, vergi veya yatırım tavsiyesi değildir. Kurallar, tutarlar ve prosedürler değişebilir; işlem yapmadan önce güncel şartları bizimle teyit edin.