Normas de inversión y residencia en Turquía: registro de cambios
Los cambios de normas desde 2022 que importan a los extranjeros que invierten, compran un inmueble, viven o crean una empresa en Turquía, del más reciente al más antiguo: la fecha, qué cambió, a quién afecta y la fuente.
En resumen
La ciudadanía por inmuebles exige 400.000 USD (desde el 13 de junio de 2022), pagados en divisas vendidas al Banco Central con un DAB (desde el 6 de enero de 2022). Un permiso de residencia por inmueble exige un precio de 200.000 USD en la escritura (desde el 16 de octubre de 2023). Según despachos de abogados, desde el 28 de septiembre de 2026 los informes de tasación para la ciudadanía ya no los emite solo GEDAŞ. Las sociedades existentes deben alcanzar el nuevo capital mínimo antes del 31 de diciembre de 2026.
Por Burak Ünal, Fundador y socio director, Gordion Partners · Actualizado el
Última revisión: octubre de 2026. Actualizamos esta página cuando el Boletín Oficial (Resmî Gazete) publica un cambio que afecta a nuestros clientes, o cuando lo anuncia una autoridad como el registro de la propiedad (TKGM) o la Presidencia de Gestión de la Migración (Göç İdaresi). Cada entrada indica la fecha en que la norma entró en vigor, qué cambió, a quién afecta, la página de este sitio que lo explica y las fuentes que comprobamos.
Esta página es información general, no asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión, y no garantiza ningún resultado. Las normas pueden cambiar después de nuestra última revisión, por lo que confirmamos la situación de su caso antes de que actúe.
Qué grado de certeza tenemos
Cada entrada indica en qué medida está respaldada su norma:
- Confirmado: una fuente oficial, como una página .gov.tr o el Boletín Oficial, establece la norma.
- Respaldado: varias fuentes secundarias fiables, como despachos de abogados, firmas de auditoría y prensa nacional, coinciden, pero no encontramos ningún texto oficial.
- Informado, no confirmado: las fuentes discrepan o solo una fuente lo indica; léalo como una información publicada, no como una norma confirmada.
- Confirmado por la práctica actual: confirmado por Gordion Partners a partir de los expedientes que llevamos, cuando no hay texto oficial publicado.
Próximas fechas
Fecha límite para el nuevo capital social mínimo
Qué cambió: Las sociedades cuyo capital sea inferior al nuevo mínimo deben aumentarlo antes del 31 de diciembre de 2026; de lo contrario, se consideran disueltas (Código de Comercio turco, artículo provisional 15, añadido por la Ley n.º 7511). El mínimo es de 50.000 TRY para una sociedad de responsabilidad limitada (Ltd. Şti.) y de 250.000 TRY para una sociedad anónima (A.Ş.).
Sistema de pago seguro en las ventas ante el registro
Qué cambió: El sistema de pago seguro para las ventas ante el registro de la propiedad (Güvenli Ödeme Sistemi) está previsto como obligatorio a partir del 1 de diciembre de 2026. Su inicio se fijó primero para el 1 de julio de 2026 y después para el 1 de octubre de 2026; el 28 de septiembre de 2026 el Ministerio de Comercio volvió a aplazarlo. Se aplica a todos los compradores, no solo a los extranjeros.
2026
La ciudadanía por inversión suele tardar de 8 a 12 meses
Qué cambió: Según la práctica actual, la ciudadanía por inversión suele tardar de 8 a 12 meses en total, desde la elección de la vía y la inversión hasta el pasaporte. La etapa más larga suele ser la investigación de seguridad y la decisión presidencial. No se publica un plazo oficial de tramitación y no se puede garantizar ningún plazo.
Permiso de residencia familiar: ingresos y quién puede obtenerlo
Qué cambió: El patrocinador debe tener unos ingresos mensuales totales al menos iguales al salario mínimo vigente, y los ingresos mensuales por cada miembro de la familia deben ser de al menos un tercio del salario mínimo. Pueden obtenerlo el cónyuge y los hijos menores de 18 años del patrocinador. El permiso se concede por un máximo de 3 años a los familiares de ciudadanos turcos, y hasta la fecha de vencimiento del permiso de trabajo a los familiares de titulares de un permiso de trabajo.
Vía del depósito bancario: en liras turcas durante 3 años
Qué cambió: Para la ciudadanía por depósito bancario se depositan 500.000 USD o su equivalente en EUR o GBP en bancos de Turquía. Como las divisas deben venderse primero al Banco Central (TCMB) con un DAB, el depósito se convierte a liras turcas y se mantiene 3 años, de modo que el inversor asume el riesgo de cambio.
Los hijos menores de 18 años solicitan junto con el inversor
Qué cambió: El cónyuge y los hijos menores de 18 años del inversor pueden solicitar la ciudadanía turca junto con el inversor, con la misma inversión.
Los informes de tasación para la ciudadanía ya no son solo de GEDAŞ
Qué cambió: Una decisión del TKGM (Makam Oluru) del 28 de septiembre de 2026, que modifica la Circular 2024/4, puso fin a la norma según la cual solo GEDAŞ podía elaborar los informes de tasación para la ciudadanía. Ahora puede elaborarlos cualquier sociedad de tasación con licencia del Consejo de Mercados de Capitales (SPK), miembro activo de la Asociación de Expertos en Tasación de Turquía (TDUB) y conectada a TADEBİS; el solicitante puede elegir la sociedad o esta puede asignarse por algoritmo. El TKGM sigue comprobando el valor y expide el Certificado de Determinación del Importe (TTB), por lo que elegir una sociedad no hace por sí solo aceptable un informe. El informe de tasación tiene una validez de 6 meses.
Fin de los barrios cerrados para los permisos de residencia
Qué cambió: Desde el 1 de julio de 2022, los barrios en los que los residentes extranjeros alcanzaban el 20 % de la población quedaron cerrados a nuevas inscripciones de permisos de residencia. Esa restricción se ha levantado: todos los barrios están abiertos a las solicitudes de permiso de residencia. Aun así, comprobamos la dirección antes de que compre o alquile, porque las normas pueden cambiar.
2025
Impuesto de la escritura: precio declarado y sanción mayor
Qué cambió: La Ley n.º 7566 (Boletín Oficial del 19 de diciembre de 2025) convirtió el precio de transmisión declarado en la base del impuesto de la escritura (tapu harcı); no puede ser inferior al valor a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles. La sanción por declarar un precio inferior pasó del 25 % al 100 % del impuesto. El tipo no cambió: 2 % para el comprador y 2 % para el vendedor, un 4 % en total. Es información general; un contable o asesor fiscal colegiado puede decirle cómo se aplica a su caso.
2024
Certificado de Determinación del Importe (TTB) para la ciudadanía
Qué cambió: En las operaciones posteriores al 13 de junio de 2024, el importe de la inversión que figura en el certificado de inversión inmobiliaria debe confirmarse con un Certificado de Determinación del Importe (Tutar Tespit Belgesi, TTB) del registro de la propiedad. El precio de la escritura, los pagos acreditados por registros bancarios y el valor de mercado del informe de tasación deben alcanzar cada uno al menos 400.000 USD; si uno de ellos es inferior, no se expide el TTB y el inmueble no puede utilizarse para la ciudadanía.
Informes de tasación para la ciudadanía solo de GEDAŞ
Qué cambió: Según la Circular 2024/2 del TKGM, solo GEDAŞ, una sociedad de tasación vinculada a TOKİ, podía elaborar los informes de tasación para las solicitudes de ciudadanía presentadas después del 4 de marzo de 2024. Desde el 9 de diciembre de 2024, el TKGM expedía el TTB directamente a partir del informe de GEDAŞ. Esta norma terminó el 28 de septiembre de 2026 (véase la entrada de 2026 más arriba).
Nuevo capital social mínimo de las sociedades
Qué cambió: La Decisión Presidencial n.º 7887 (Boletín Oficial del 24 de noviembre de 2023, n.º 32380) elevó el capital mínimo a partir del 1 de enero de 2024: 50.000 TRY para una sociedad de responsabilidad limitada (Ltd. Şti., antes 10.000 TRY) y 250.000 TRY para una sociedad anónima (A.Ş., antes 50.000 TRY). Una A.Ş. no cotizada que utiliza el sistema de capital autorizado necesita un capital inicial de al menos 500.000 TRY.
2023
Solo las unidades independientes valen para la ciudadanía
Qué cambió: Desde el 12 de diciembre de 2023 (Decisión Presidencial n.º 7938 del 11 de diciembre de 2023), un inmueble comprado para la ciudadanía debe estar inscrito como unidad independiente (bağımsız bölüm) conforme a la Ley n.º 634 de Propiedad Horizontal; un terreno sin edificar no vale. Según las normas actuales del TKGM, el inmueble tampoco puede proceder de extranjeros, de personas que obtuvieron la ciudadanía turca por inversión, ni de ciudadanos o sociedades turcos a quienes esas personas, o los familiares de primer grado del comprador, lo transmitieron en los últimos tres años.
Residencia por inmueble: 200.000 USD en todas las provincias
Qué cambió: Para los inmuebles adquiridos a partir del 16 de octubre de 2023, el precio de venta de la escritura debe ser de al menos 200.000 USD, convertido al tipo del Banco Central en la fecha de adquisición, en todas las provincias. No se acepta un informe de tasación en lugar del precio de la escritura. El cambio no es retroactivo: los inmuebles adquiridos entre el 26 de abril de 2022 y el 15 de octubre de 2023 mantienen el mínimo anterior de 75.000 USD en las grandes ciudades y 50.000 USD en el resto, y los adquiridos antes del 26 de abril de 2022 no tienen valor mínimo.
2022
Ciudadanía por inmuebles: mínimo elevado a 400.000 USD
Qué cambió: La Decisión Presidencial n.º 5554 (Boletín Oficial del 13 de mayo de 2022, n.º 31834) elevó el mínimo de la ciudadanía por inversión inmobiliaria de 250.000 USD a 400.000 USD, en vigor desde el 13 de junio de 2022. La escritura lleva una anotación de que el inmueble no se venderá durante 3 años. En octubre de 2026 el importe sigue siendo de 400.000 USD: las subidas anunciadas a 600.000 USD u 800.000 USD no se han aprobado.
Se añade la vía del fondo de pensiones privado (BES)
Qué cambió: La misma Decisión n.º 5554, en vigor desde el 13 de junio de 2022, añadió una vía de ciudadanía a través del sistema de pensiones privado (BES): 500.000 USD o su equivalente en divisas, en fondos aprobados por la SEDDK, en un único contrato de pensión para la ciudadanía, mantenido durante 3 años. La SEDDK expide el certificado de conformidad.
Exención del IVA: la regla de los 3 años
Qué cambió: La primera entrega de una vivienda o un local de obra nueva a un extranjero no residente en Turquía puede estar exenta del IVA si el precio se trae a Turquía en divisas. La Ley n.º 7394 amplió el periodo de tenencia de uno a tres años a partir del 1 de mayo de 2022: si el comprador transmite el inmueble en un plazo de tres años, se debe el IVA no pagado más los intereses. Es información general; un contable o asesor fiscal colegiado puede decirle si la exención se aplica a su caso.
Inversión en divisas, con un DAB
Qué cambió: La Decisión Presidencial n.º 5072 (Boletín Oficial del 6 de enero de 2022, n.º 31711) exige que las divisas se vendan a un banco en Turquía, y ese banco las venda al Banco Central (TCMB), antes de la inversión. En la compra de un inmueble, el Certificado de Compra de Divisas (Döviz Alım Belgesi, DAB) se presenta en el registro de la propiedad antes de la venta. Desde entonces, los importes se expresan solo en USD o en divisas equivalentes, y los pagos se hacen a través de bancos, nunca en efectivo.
Si un cambio afecta a sus planes
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