土耳其投资与居留规则：变更记录
2022 年以来，对在土耳其投资、购房、居住或设立公司的外国人重要的规则变更，按时间由近及远排列：日期、变更内容、影响对象和来源。
要点速览
购房入籍需要 USD 400,000（自 2022 年 6 月 13 日起），并须以通过 DAB 出售给中央银行的外币支付（自 2022 年 1 月 6 日起）。凭房产申请居留许可，地契上的售价须至少为 USD 200,000（自 2023 年 10 月 16 日起）。据律师事务所报道，自 2026 年 9 月 28 日起，入籍评估报告不再只能由 GEDAŞ 出具。现有公司须在 2026 年 12 月 31 日前达到新的最低资本。
作者：Burak Ünal, 创始人兼管理合伙人, Gordion Partners · 更新于
最近审核：2026 年 10 月。当《官方公报》（Resmî Gazete）公布影响我们客户的变更，或土地登记局（TKGM）、移民管理局（Göç İdaresi）等机构宣布变更时，我们会更新本页。每条记录列出规则生效日期、变更内容、影响对象、本网站上说明该规则的页面，以及我们核查过的来源。
本页为一般信息，不构成法律、税务或投资建议，也不保证任何结果。规则可能在我们最近一次审核后发生变化，因此在您采取行动之前，我们会针对您的情况确认最新规定。
我们的把握程度
每条记录都标明该规则的依据程度：
- 已确认: 官方来源（例如 .gov.tr 网页或《官方公报》）明确规定了该规则。
- 有可靠来源支持: 多个可靠的二手来源（如律师事务所、审计机构和全国性媒体）说法一致，但我们没有找到官方文本。
- 有报道，未经确认: 各来源说法不一，或只有一个来源提及；请将其视为报道，而非已确认的规则。
- 经当前实务确认: 在没有公布官方文本的情况下，由 Gordion Partners 根据我们办理的案件确认。
即将生效
新最低注册资本的截止日期
变更内容: 资本低于新最低额的公司须在 2026 年 12 月 31 日前增资，否则视为解散（《土耳其商法典》临时第 15 条，由第 7511 号法律增设）。有限责任公司（Ltd. Şti.）的最低资本为 TRY 50,000，股份公司（A.Ş.）为 TRY 250,000。
地契交易安全支付系统
变更内容: 地契交易安全支付系统（Güvenli Ödeme Sistemi）计划于 2026 年 12 月 1 日起强制实施。其启动日期最初定为 2026 年 7 月 1 日，后改为 2026 年 10 月 1 日；2026 年 9 月 28 日，贸易部再次推迟。该系统适用于所有买家，而不仅是外国人。
2026
投资入籍通常需要 8 至 12 个月
变更内容: 根据当前实务，投资入籍从选择途径、完成投资到取得护照，全程通常需要 8 至 12 个月。安全审查和总统决定通常是耗时最长的阶段。官方没有公布办理时限，任何时间都无法保证。
家庭居留许可：收入要求与适用对象
变更内容: 担保人的月总收入不得低于现行最低工资，且每位家庭成员对应的月收入不得低于最低工资的三分之一。担保人的配偶和未满 18 岁的子女可以申请。土耳其公民的家庭成员可获得最长 3 年的许可；工作许可持有人的家庭成员可获得至工作许可到期日为止的许可。
银行存款途径：以土耳其里拉存放 3 年
变更内容: 银行存款入籍需在土耳其的银行存入 USD 500,000 或等值的欧元、英镑。由于外币须先通过 DAB 出售给中央银行（TCMB），存款会转换为土耳其里拉并存放 3 年，汇率风险由投资者承担。
未满 18 岁的子女与投资者一起申请
变更内容: 投资者的配偶和未满 18 岁的子女可以凭同一笔投资，与投资者一起申请土耳其国籍。
入籍评估报告不再只能由 GEDAŞ 出具
变更内容: TKGM 于 2026 年 9 月 28 日作出的决定（Makam Oluru）修改了第 2024/4 号通函，取消了入籍评估报告只能由 GEDAŞ 出具的规定。现在，凡持有资本市场委员会（SPK）牌照、为土耳其评估专家协会（TDUB）在册会员并接入 TADEBİS 的评估公司均可出具；申请人可以自选公司，也可由系统算法指定。TKGM 仍会核查价值并签发金额确认证书（TTB），因此选定公司本身并不能保证报告被接受。评估报告的有效期为 6 个月。
居留许可的封闭街区限制已取消
变更内容: 自 2022 年 7 月 1 日起，外国居民占人口比例达到 20% 的街区不再受理新的居留许可登记。该限制已经取消：所有街区均可申请居留许可。由于规则可能变化，我们仍会在您购买或租赁之前核查地址。
2025
地契税：以申报价格为基数，罚款提高
变更内容: 第 7566 号法律（《官方公报》，2025 年 12 月 19 日）规定以申报的转让价格作为地契税的计税基数，且不得低于房产税评估价值。少报价格的罚款由税额的 25% 提高到 100%。税率不变：买方 2%，卖方 2%，合计 4%。以上为一般信息；具体如何适用于您，可咨询持证会计师或税务顾问。
2024
入籍所需的金额确认证书（TTB）
变更内容: 对于 2024 年 6 月 13 日之后的交易，房产投资证明上的投资金额须由土地登记局签发的金额确认证书（Tutar Tespit Belgesi，TTB）确认。地契上的售价、银行记录证明的付款以及评估报告中的市场价值，三者均须至少为 USD 400,000；任何一项低于该金额，都不会签发 TTB，该房产也不能用于入籍。
入籍评估报告仅由 GEDAŞ 出具
变更内容: 根据 TKGM 第 2024/2 号通函，2024 年 3 月 4 日之后提出的入籍申请，其评估报告只能由隶属于 TOKİ 的评估公司 GEDAŞ 出具。自 2024 年 12 月 9 日起，TKGM 直接根据 GEDAŞ 的报告签发 TTB。该规定已于 2026 年 9 月 28 日终止（见上文 2026 年的记录）。
公司新的最低注册资本
变更内容: 第 7887 号总统决定（《官方公报》，2023 年 11 月 24 日，第 32380 期）自 2024 年 1 月 1 日起提高了最低资本：有限责任公司（Ltd. Şti.）为 TRY 50,000（此前为 TRY 10,000），股份公司（A.Ş.）为 TRY 250,000（此前为 TRY 50,000）。采用注册资本制度的非上市 A.Ş. 初始资本须至少为 TRY 500,000。
2023
只有独立单元可用于入籍
变更内容: 自 2023 年 12 月 12 日起（2023 年 12 月 11 日第 7938 号总统决定），为入籍购买的房产须依第 634 号《分层所有权法》登记为独立单元（bağımsız bölüm）；空地不符合条件。根据 TKGM 现行规定，该房产也不得购自外国人、通过投资取得土耳其国籍的人，或在过去三年内从这些人或买方一级亲属处受让该房产的土耳其公民或公司。
凭房产申请居留：各省统一 USD 200,000
变更内容: 对于 2023 年 10 月 16 日及之后取得的房产，地契上的售价按取得当日中央银行汇率折算，在各省均须至少为 USD 200,000。评估报告不能代替地契价格。该变更不溯及既往：2022 年 4 月 26 日至 2023 年 10 月 15 日期间取得的房产，仍适用此前大都市 USD 75,000、其他地区 USD 50,000 的最低标准；2022 年 4 月 26 日之前取得的房产没有最低价值要求。
2022
购房入籍：最低金额提高到 USD 400,000
变更内容: 第 5554 号总统决定（《官方公报》，2022 年 5 月 13 日，第 31834 期）将房地产投资入籍的最低金额由 USD 250,000 提高到 USD 400,000，自 2022 年 6 月 13 日起生效。地契上会注明该房产 3 年内不得出售。截至 2026 年 10 月，金额仍为 USD 400,000：有关提高到 USD 600,000 或 USD 800,000 的传闻并未成为正式规定。
新增私人养老金（BES）途径
变更内容: 同一第 5554 号决定自 2022 年 6 月 13 日起新增了通过私人养老金体系（BES）入籍的途径：USD 500,000 或等值外币，投入经 SEDDK 批准的基金，签订一份专用于入籍的养老金合同，并保持 3 年。符合性证书由 SEDDK 签发。
增值税豁免：3 年规则
变更内容: 向非土耳其居民的外国人首次交付新建住宅或办公场所，如价款以外币汇入土耳其，可免征增值税。第 7394 号法律自 2022 年 5 月 1 日起将持有期限由一年延长至三年：买方如在三年内处置该房产，须补缴未缴的增值税及利息。以上为一般信息；您是否适用该豁免，可咨询持证会计师或税务顾问。
以外币投资并取得 DAB
变更内容: 第 5072 号总统决定（《官方公报》，2022 年 1 月 6 日，第 31711 期）要求在投资之前，先将外币出售给土耳其的银行，再由该银行出售给中央银行（TCMB）。购买房产时，外汇购买证明（Döviz Alım Belgesi，DAB）须在交易前提交给土地登记局。自此，金额只以美元或等值外币表示，付款须通过银行，不得使用现金。
如果某项变更影响您的计划
请告诉我们您选择的途径、房产或公司以及时间安排：我们会核查您交易当天有效的规则，并说明哪些规定适用于您。我们以本网站的全部十种语言提供咨询。预约咨询；我们的费用不公开，如需了解费用、提出问题或确认服务范围，请联系我们。
本页信息仅供一般参考，不构成法律、税务或投资建议。相关规定、金额和流程可能变化；在采取行动之前，请联系我们确认最新要求。