قواعد الاستثمار والإقامة في تركيا: سجل التغييرات
تغييرات القواعد منذ عام 2022 التي تهم الأجانب الذين يستثمرون أو يشترون عقارًا أو يقيمون أو يؤسسون شركة في تركيا، من الأحدث إلى الأقدم: التاريخ، وما الذي تغيّر، ومن يتأثر به، والمصدر.
باختصار
تتطلب الجنسية عن طريق العقار USD 400,000 (منذ 13 يونيو 2022)، تُدفع بعملة أجنبية تُباع للبنك المركزي مع شهادة DAB (منذ 6 يناير 2022). وتتطلب الإقامة عن طريق العقار ألا يقل سعر البيع في سند الملكية عن USD 200,000 (منذ 16 أكتوبر 2023). وبحسب مكاتب محاماة، لم تعد تقارير التقييم الخاصة بالجنسية تصدر عن GEDAŞ وحدها منذ 28 سبتمبر 2026. ويجب على الشركات القائمة بلوغ الحد الأدنى الجديد لرأس المال قبل 31 ديسمبر 2026.
بقلم Burak Ünal, المؤسس والشريك الإداري, Gordion Partners · آخر تحديث
آخر مراجعة: أكتوبر 2026. نحدّث هذه الصفحة عندما تنشر الجريدة الرسمية (Resmî Gazete) تغييرًا يمس عملاءنا، أو عندما تعلن عنه جهة رسمية مثل مديرية السجل العقاري (TKGM) أو رئاسة إدارة الهجرة (Göç İdaresi). ويذكر كل بند تاريخ سريان القاعدة، وما الذي تغيّر، ومن يتأثر به، والصفحة التي تشرحه على هذا الموقع، والمصادر التي راجعناها.
هذه الصفحة معلومات عامة، وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية، ولا تضمن أي نتيجة. قد تتغير القواعد بعد آخر مراجعة لنا، لذلك نتحقق من الوضع الحالي لحالتك قبل أن تتخذ أي خطوة.
مدى تأكدنا
يحمل كل بند وصفًا لمدى ثبوت القاعدة:
- مؤكَّد: مصدر رسمي، مثل صفحة على نطاق .gov.tr أو الجريدة الرسمية، ينص على القاعدة.
- مدعوم بمصادر: عدة مصادر ثانوية موثوقة، مثل مكاتب المحاماة وشركات التدقيق ووسائل الإعلام الوطنية، تتفق عليها، لكننا لم نجد نصًا رسميًا.
- منقول، غير مؤكَّد: المصادر مختلفة أو مصدر واحد فقط يذكرها، فاقرأها على أنها خبر منقول لا قاعدة مؤكدة.
- مؤكَّد من الممارسة الحالية: أكدتها Gordion Partners من الملفات التي نتولاها، حين لا يُنشر نص رسمي.
مواعيد قادمة
الموعد النهائي للحد الأدنى الجديد لرأس المال
ما الذي تغيّر: يجب على الشركات التي يقل رأس مالها عن الحد الأدنى الجديد أن ترفعه قبل 31 ديسمبر 2026، وإلا اعتُبرت منحلّة (القانون التجاري التركي، المادة المؤقتة 15، المضافة بالقانون رقم 7511). والحد الأدنى هو TRY 50,000 للشركة ذات المسؤولية المحدودة (Ltd. Şti.) وTRY 250,000 لشركة المساهمة (A.Ş.).
نظام الدفع الآمن في مبيعات سندات الملكية
ما الذي تغيّر: من المقرر أن يصبح نظام الدفع الآمن في مبيعات سندات الملكية (Güvenli Ödeme Sistemi) إلزاميًا في 1 ديسمبر 2026. وكان موعد بدئه قد حُدد أولًا في 1 يوليو 2026 ثم في 1 أكتوبر 2026، وفي 28 سبتمبر 2026 أجّلته وزارة التجارة مرة أخرى. وهو يسري على جميع المشترين، لا على الأجانب وحدهم.
2026
تستغرق الجنسية عن طريق الاستثمار عادةً من 8 إلى 12 شهرًا
ما الذي تغيّر: بحسب الممارسة الحالية، تستغرق الجنسية عن طريق الاستثمار عادةً من 8 إلى 12 شهرًا في المجمل، من اختيار المسار والاستثمار حتى جواز السفر. وأطول مرحلة عادةً هي التدقيق الأمني وقرار رئيس الجمهورية. لا تُنشر مدة رسمية للمعالجة، ولا يمكن ضمان أي مدة.
الإقامة العائلية: شرط الدخل ومن يستحقها
ما الذي تغيّر: يجب ألا يقل إجمالي الدخل الشهري للكفيل عن الحد الأدنى للأجور المعمول به، وألا يقل الدخل الشهري عن كل فرد من أفراد الأسرة عن ثلث الحد الأدنى للأجور. ويستحقها زوج الكفيل أو زوجته وأولاده دون 18 عامًا. وتُمنح لمدة تصل إلى 3 سنوات لأفراد عائلات المواطنين الأتراك، وحتى تاريخ انتهاء تصريح العمل لأفراد عائلات حاملي تصاريح العمل.
مسار الوديعة المصرفية: بالليرة التركية لمدة 3 سنوات
ما الذي تغيّر: في الجنسية عن طريق الوديعة المصرفية يُودَع USD 500,000 أو ما يعادله باليورو أو الجنيه الإسترليني لدى بنوك في تركيا. ولأن العملة يجب أن تُباع أولًا للبنك المركزي (TCMB) مع شهادة DAB، تُحوَّل الوديعة إلى الليرة التركية وتُحفظ لمدة 3 سنوات، فيتحمل المستثمر مخاطر سعر الصرف.
الأولاد دون 18 عامًا يتقدمون مع المستثمر
ما الذي تغيّر: يمكن لزوج المستثمر أو زوجته وأولاده دون 18 عامًا التقدم للحصول على الجنسية التركية مع المستثمر على أساس الاستثمار نفسه.
تقارير التقييم الخاصة بالجنسية لم تعد من GEDAŞ وحدها
ما الذي تغيّر: أنهى قرار صادر عن TKGM (Makam Oluru) بتاريخ 28 سبتمبر 2026، معدِّلًا التعميم 2024/4، القاعدة التي كانت تحصر إعداد تقارير التقييم الخاصة بالجنسية في GEDAŞ. ويمكن الآن لأي شركة تقييم مرخّصة من مجلس أسواق المال (SPK)، وعضو فاعل في جمعية خبراء التقييم الأتراك (TDUB)، ومتصلة بنظام TADEBİS أن تعدّها؛ ويمكن لمقدم الطلب اختيار الشركة، أو قد تُعيَّن بخوارزمية. وما زالت TKGM تتحقق من القيمة وتصدر شهادة تحديد المبلغ (TTB)، لذلك فإن اختيار شركة لا يجعل التقرير مقبولًا في حد ذاته. ويبقى تقرير التقييم ساريًا 6 أشهر.
إلغاء الأحياء المغلقة أمام تصاريح الإقامة
ما الذي تغيّر: منذ 1 يوليو 2022 أُغلقت الأحياء التي بلغت فيها نسبة السكان الأجانب 20% أمام تسجيلات الإقامة الجديدة. وقد رُفع هذا القيد: جميع الأحياء مفتوحة لطلبات الإقامة. ومع ذلك نتحقق من العنوان قبل أن تشتري أو تستأجر، لأن القواعد قد تتغير.
2025
رسوم سند الملكية: السعر المصرَّح به وغرامة أعلى
ما الذي تغيّر: جعل القانون رقم 7566 (الجريدة الرسمية، 19 ديسمبر 2025) سعر النقل المصرَّح به أساسًا لرسوم سند الملكية، على ألا يقل عن القيمة المعتمدة لضريبة العقار. وارتفعت غرامة التصريح بسعر أقل من الحقيقي من 25% إلى 100% من الضريبة. ولم يتغير المعدل: 2% على المشتري و2% على البائع، أي 4% في المجموع. هذه معلومات عامة؛ ويمكن لمحاسب أو مستشار ضريبي مرخّص أن يوضح لك كيف ينطبق ذلك على حالتك.
2024
شهادة تحديد المبلغ (TTB) للجنسية
ما الذي تغيّر: في المعاملات التي تتم بعد 13 يونيو 2024، يجب تأكيد مبلغ الاستثمار في شهادة الاستثمار العقاري بشهادة تحديد المبلغ (Tutar Tespit Belgesi، TTB) الصادرة عن السجل العقاري. ويجب أن يبلغ كل من سعر البيع في سند الملكية، والمدفوعات المثبتة بسجلات البنك، والقيمة السوقية في تقرير التقييم USD 400,000 على الأقل؛ وإذا قلّ أحدها لا تصدر شهادة TTB ولا يمكن استخدام العقار للجنسية.
تقارير التقييم الخاصة بالجنسية من GEDAŞ وحدها
ما الذي تغيّر: بموجب تعميم TKGM رقم 2024/2، كانت GEDAŞ، وهي شركة تقييم تابعة لـ TOKİ، الجهة الوحيدة التي تعدّ تقارير التقييم لطلبات الجنسية المقدمة بعد 4 مارس 2024. ومنذ 9 ديسمبر 2024 أصدرت TKGM شهادة TTB مباشرة استنادًا إلى تقرير GEDAŞ. وانتهت هذه القاعدة في 28 سبتمبر 2026 (انظر بند 2026 أعلاه).
الحد الأدنى الجديد لرأس مال الشركات
ما الذي تغيّر: رفع قرار رئيس الجمهورية رقم 7887 (الجريدة الرسمية، 24 نوفمبر 2023، العدد 32380) الحد الأدنى لرأس المال اعتبارًا من 1 يناير 2024: TRY 50,000 للشركة ذات المسؤولية المحدودة (Ltd. Şti.، بدلًا من TRY 10,000) وTRY 250,000 لشركة المساهمة (A.Ş.، بدلًا من TRY 50,000). وتحتاج شركة المساهمة غير المطروحة للاكتتاب العام التي تعتمد نظام رأس المال المسجل إلى رأس مال أولي لا يقل عن TRY 500,000.
2023
الوحدات المستقلة وحدها مؤهلة للجنسية
ما الذي تغيّر: منذ 12 ديسمبر 2023 (قرار رئيس الجمهورية رقم 7938 بتاريخ 11 ديسمبر 2023)، يجب أن يكون العقار المشترى للجنسية مسجلًا كوحدة مستقلة (bağımsız bölüm) وفق قانون الملكية الطابقية رقم 634؛ والأرض الفارغة غير مؤهلة. ووفق قواعد TKGM الحالية، يجب كذلك ألا يكون العقار قد اشتُري من أجانب، أو من أشخاص حصلوا على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار، أو من مواطنين أو شركات تركية نقل إليهم هؤلاء الأشخاص أو أقارب المشتري من الدرجة الأولى العقارَ خلال السنوات الثلاث الأخيرة.
الإقامة عن طريق العقار: USD 200,000 في جميع الولايات
ما الذي تغيّر: بالنسبة للعقار المكتسب في 16 أكتوبر 2023 أو بعده، يجب ألا يقل سعر البيع في سند الملكية عن USD 200,000، محسوبًا بسعر صرف البنك المركزي في تاريخ الاكتساب، في جميع الولايات. ولا يُقبل تقرير التقييم بدلًا من سعر سند الملكية. ولا يسري التغيير بأثر رجعي: العقار المكتسب بين 26 أبريل 2022 و15 أكتوبر 2023 يحتفظ بالحد الأدنى السابق، وهو USD 75,000 في المدن الكبرى وUSD 50,000 في غيرها، والعقار المكتسب قبل 26 أبريل 2022 لا حد أدنى لقيمته.
2022
الجنسية عن طريق العقار: رفع الحد الأدنى إلى USD 400,000
ما الذي تغيّر: رفع قرار رئيس الجمهورية رقم 5554 (الجريدة الرسمية، 13 مايو 2022، العدد 31834) الحد الأدنى للجنسية عن طريق الاستثمار العقاري من USD 250,000 إلى USD 400,000، اعتبارًا من 13 يونيو 2022. ويُدرج في سند الملكية شرح بعدم بيع العقار لمدة 3 سنوات. وحتى أكتوبر 2026 لا يزال المبلغ USD 400,000: فالأنباء عن رفعه إلى USD 600,000 أو USD 800,000 لم تتحول إلى قرار نافذ.
إضافة مسار صندوق المعاش الخاص (BES)
ما الذي تغيّر: أضاف القرار نفسه رقم 5554، النافذ منذ 13 يونيو 2022، مسارًا للجنسية عبر نظام المعاش الخاص (BES): USD 500,000 أو ما يعادله بالعملة الأجنبية، في صناديق تعتمدها SEDDK، ضمن عقد معاش واحد مخصص للجنسية، يُحتفظ به 3 سنوات. وتصدر SEDDK شهادة المطابقة.
الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة: قاعدة السنوات الثلاث
ما الذي تغيّر: يمكن إعفاء التسليم الأول لمسكن أو مكان عمل جديد البناء لأجنبي غير مقيم في تركيا من ضريبة القيمة المضافة إذا أُدخل الثمن إلى تركيا بعملة أجنبية. ورفع القانون رقم 7394 مدة الاحتفاظ من سنة إلى ثلاث سنوات اعتبارًا من 1 مايو 2022: فإذا تصرّف المشتري في العقار خلال ثلاث سنوات، تصبح الضريبة غير المدفوعة مع الفائدة مستحقة. هذه معلومات عامة؛ ويمكن لمحاسب أو مستشار ضريبي مرخّص أن يوضح لك هل ينطبق الإعفاء على حالتك.
الاستثمار بالعملة الأجنبية مع شهادة DAB
ما الذي تغيّر: يشترط قرار رئيس الجمهورية رقم 5072 (الجريدة الرسمية، 6 يناير 2022، العدد 31711) أن تُباع العملة الأجنبية لبنك في تركيا، وأن يبيعها ذلك البنك للبنك المركزي (TCMB)، قبل الاستثمار. وفي العقار تُقدَّم شهادة شراء العملة الأجنبية (Döviz Alım Belgesi، DAB) إلى السجل العقاري قبل البيع. ومنذ ذلك الحين تُحدَّد المبالغ بالدولار الأمريكي أو ما يعادله بالعملة الأجنبية فقط، وتتم المدفوعات عبر البنوك، لا نقدًا أبدًا.
إذا كان تغيير ما يمس خططك
أخبرنا بمسارك أو عقارك أو شركتك ومواعيدك: نتحقق من القواعد النافذة في يوم معاملتك ونشرح لك ما ينطبق عليك. نقدّم الاستشارة بجميع لغات هذا الموقع العشر. احجز استشارة؛ أتعابنا غير منشورة، فتواصل معنا لمعرفة الأتعاب وطرح أسئلتك ونطاق الخدمة.
المعلومات في هذه الصفحة عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية أو استثمارية. القواعد والمبالغ والإجراءات تتغير؛ تواصل معنا للتأكد من المتطلبات الحالية قبل اتخاذ أي خطوة.