Guía para comprar una propiedad en Turquía como extranjero

Cómo se compra un inmueble en Turquía, paso a paso

Los pasos son los mismos en todas las ciudades. Lo que cambia es su objetivo: una vivienda habitual, una segunda residencia, una inversión para alquilar, un permiso de residencia o la ciudadanía turca añaden cada uno sus propias comprobaciones.

1. Defina su objetivo y su presupuesto. Decida para qué será el inmueble antes de buscar. Un permiso de residencia o la ciudadanía fijan umbrales de valor y condiciones que la unidad debe cumplir, y el presupuesto debe cubrir los gastos de compra además del precio.
2. Obtenga un número fiscal turco. Toda operación inmobiliaria lo exige. La oficina de Hacienda lo emite con su pasaporte; vea el número fiscal turco para extranjeros.
3. Abra una cuenta bancaria en Turquía. El precio se paga a través de bancos y, para la ciudadanía, la venta de divisas y el certificado de compra de divisas (DAB) se tramitan en un banco en Turquía, así que abra la cuenta pronto.
4. Elija el inmueble y compruébelo. Antes de comprometerse, revise la inscripción en el Registro (propietario, tipo de título, uso inscrito), las hipotecas, anotaciones o cargas, la licencia de obra y el certificado de ocupación (iskan), y si el vendedor tiene derecho a vender. Nuestra página de selección del inmueble y verificación previa enumera estas comprobaciones.
5. Firme el contrato de reserva o de compraventa. Pida a un abogado independiente que lo revise antes de firmar, sobre todo en una compra sobre plano con promesa de venta (satış vaadi).
6. Encargue el informe de tasación. Se solicita a una empresa de tasación autorizada por la SPK a través de TADEBİS o Web-Tapu y debe seguir vigente el día de la transmisión.
7. Presente la solicitud en el Registro. La solicitud se presenta en el Registro de la Propiedad (Tapu ve Kadastro, TKGM) y se fija una cita. Para una vivienda se exige normalmente una póliza vigente del seguro obligatorio contra terremotos (DASK); vea el seguro DASK para propietarios extranjeros.
8. Pague y firme. El precio se paga por banco, nunca en efectivo. El comprador y el vendedor, o sus representantes con poder, firman en el Registro, se paga la tasa de escritura y se emite la nueva escritura a su nombre.
9. Tome posesión del inmueble. Recoja las llaves, anote las lecturas de los contadores, ponga a su nombre la electricidad, el agua, el gas e internet y, si el inmueble cumple los requisitos, solicite su permiso de residencia.

Nuestra página de asistencia en la compra explica cómo asesoramos a los compradores extranjeros en cada uno de estos pasos, en persona en Estambul o por videollamada.

El informe de tasación

El informe de tasación indica el valor de mercado del inmueble. En una venta a un extranjero forma parte del expediente del Registro, sea cual sea el objetivo de la compra. Lo elabora una empresa de tasación autorizada por el Consejo de Mercados de Capitales (SPK) y se solicita a través de TADEBİS, el sistema de tasación del Registro, o de Web-Tapu. El informe es válido 6 meses, así que fije la fecha de la transmisión antes de encargarlo.

Para la ciudadanía, el informe es decisivo. Tres importes deben alcanzar cada uno 400.000 USD: el precio de venta en la escritura, los pagos al vendedor acreditados por el banco y el valor de mercado del informe. Si uno es inferior, el Registro no emite el Certificado de Determinación del Importe (Tutar Tespit Belgesi, TTB) y el inmueble no puede usarse para la solicitud. Hasta el 27 de septiembre de 2026, solo GEDAŞ podía elaborar informes para la ciudadanía. Varios despachos y medios informaron en octubre de 2026 de que, desde el 28 de septiembre de 2026, puede elaborarlos cualquier empresa de tasación autorizada por la SPK, activa en la Asociación Turca de Expertos en Tasación (TDUB) y conectada a TADEBİS. El Registro sigue comprobando el valor, de modo que elegir una empresa no hace aceptable un informe por sí solo. Nuestra página de transmisión de la escritura y tasación y la guía sobre el informe de tasación para compradores extranjeros explican el proceso.

El pago: bancos, DAB y sistema de pago seguro

Los pagos de un inmueble se hacen a través de bancos, no en efectivo, y el precio que declara en el Registro debe ser el real. Declarar menos expone a ambas partes a una sanción del 100 % del impuesto no pagado y, para un permiso de residencia o la ciudadanía, puede dejar el inmueble por debajo del umbral que usted necesita.

Para la ciudadanía hay un paso más. Antes de la transmisión, sus USD, EUR o GBP deben venderse a un banco que opere en Turquía, que a su vez los vende al Banco Central (TCMB). El banco emite un certificado de compra de divisas (Döviz Alım Belgesi, DAB) con el equivalente en USD y la finalidad de ciudadanía. El DAB se presenta en el Registro junto con un recibo bancario certificado del pago a la cuenta del vendedor. Pagar antes de que se emita el DAB es uno de los motivos más frecuentes por los que un inmueble no sirve para la ciudadanía; vea el certificado de compra de divisas (DAB).

Un sistema de pago seguro para las ventas inmobiliarias (Güvenli Ödeme Sistemi) se aplica a todos los compradores, no solo a los extranjeros. El 28 de septiembre de 2026 su entrada en vigor obligatoria se aplazó al 1 de diciembre de 2026, así que compruebe cómo se aplica el día de su transmisión.

Tasas, impuestos e IVA, a título de información general

A título de información general, a octubre de 2026, los principales costes de una compra son:

• Tasa de escritura (tapu harcı): 2 % a cargo del comprador y 2 % a cargo del vendedor, 4 % en total. Las partes pueden acordar quién paga, pero cada una sigue siendo responsable de su parte. Desde la Ley n.º 7566, la base es el precio de transmisión declarado, que no puede ser inferior al valor a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.
• Tasa del fondo rotatorio (döner sermaye): un importe fijo por operación, que se cobra aparte de la tasa de escritura.
• Informe de tasación: lo cobra la empresa de tasación.
• IVA de una obra nueva: en edificios con licencia de fecha 1 de abril de 2022 o posterior, la parte de la superficie neta hasta 150 m² tributa al 10 % y el resto al 20 %; el 1 % se mantiene sobre todo para proyectos de transformación urbana. La primera venta de una vivienda o local nuevo a un extranjero no residente en Turquía puede estar exenta si el precio se trae a Turquía en divisas; venderlo en un plazo de tres años hace exigibles el IVA no pagado y los intereses.
• Traducciones, gastos de notaría e intérprete, cuando hagan falta.
• Comisión de intermediación, si interviene un agente inmobiliario: la fija el agente y se acuerda por escrito.

Una vez propietario, el inmueble está sujeto al impuesto anual sobre bienes inmuebles que recauda el municipio, y los ingresos por alquiler tributan en general en Turquía. Nuestra guía de los costes de comprar un inmueble en Turquía detalla cada partida. Son reglas generales, no asesoramiento fiscal: para su situación concreta, consulte a un contable o asesor fiscal colegiado.

Barrios cerrados y permiso de residencia

A partir de 2022, los barrios con una alta proporción de residentes extranjeros se cerraron a nuevos registros de permisos de residencia, y ser propietario allí no daba derecho a un primer permiso en esa dirección. Esa restricción se ha levantado: a octubre de 2026, todos los barrios están abiertos a solicitudes de permiso de residencia. Aun así comprobamos la dirección antes de comprar, porque las reglas pueden cambiar.

Comprar un inmueble no concede automáticamente un permiso de residencia, pero ser propietario de una vivienda puede respaldar un permiso de residencia de corta duración, renovable mientras siga siendo propietario. Para inmuebles comprados desde el 16 de octubre de 2023, el precio de venta en la escritura debe ser de al menos 200.000 USD, convertido al tipo del Banco Central en la fecha de adquisición, en todas las provincias; un informe de tasación no se acepta en lugar del precio de la escritura. Los locales comerciales no cumplen los requisitos. Vea el permiso de residencia para propietarios.

Comprar un inmueble para la ciudadanía turca

La ciudadanía turca por inversión inmobiliaria exige un inmueble de al menos 400.000 USD y una anotación en la escritura de que no se venderá durante tres años. No todos los inmuebles sirven:

• para compras desde el 12 de diciembre de 2023 debe ser una unidad independiente (bağımsız bölüm) según la Ley n.º 634 de Propiedad Horizontal, por lo que un terreno sin edificar no sirve;
• no puede usarse una cuota (hisseli) de un inmueble adquirida desde el 1 de febrero de 2023, ni un inmueble comprado con hipoteca legal;
• no debe proceder de un extranjero, de una persona que obtuvo la ciudadanía turca por inversión, ni de alguien a quien esa persona o sus familiares de primer grado se lo transmitieron en los últimos tres años;
• pueden sumarse varios inmuebles comprados por compraventa, pero una compra sobre plano debe reunir todo el importe en una sola promesa de venta.

El cónyuge del inversor y sus hijos menores de 18 años pueden presentar la solicitud con él. La ciudadanía por inversión suele durar de 8 a 12 meses de principio a fin, y no se puede prometer ningún plazo. En 2026, el Ministerio del Interior anunció la anulación o retirada de las resoluciones de ciudadanía de 6.134 personas, sobre todo por operaciones fraudulentas como tasaciones infladas, por lo que cada importe debe ser real y estar documentado. Vea la ciudadanía por inversión inmobiliaria para el proceso completo.

Después de la compra

Tras la transmisión, guarde bien la escritura y los justificantes de pago: los necesitará para vender, transmitir el inmueble, renovar un permiso de residencia y, para la ciudadanía, para el expediente. Registre su domicilio cuando se instale, renueve cada año el seguro contra terremotos y pague el impuesto sobre bienes inmuebles.

Si piensa alquilar el inmueble, conviene conocer el contrato de alquiler, las obligaciones del propietario y la tributación de las rentas antes de firmar con un inquilino. Nuestro asesoramiento en alquiler y posventa explica qué esperar. Gordion Partners asesora sobre el alquiler; no publica inmuebles en alquiler ni busca inquilinos.

Cómo ayuda Gordion Partners a los compradores extranjeros

Gordion Partners es una empresa de asesoramiento en inversiones: asesoramos sobre inversión, ciudadanía por inversión e inmigración y, a quienes compran un inmueble, sobre qué comprar y por qué, las comprobaciones antes de comprometerse, el proceso de la escritura y la tasación y las reglas de residencia o ciudadanía que debe cumplir la compra. Nuestra página de asesoramiento inmobiliario ofrece una visión general.

Gordion Partners no publica, comercializa ni vende inmuebles. Cuando necesite intermediación inmobiliaria, como una búsqueda de inmuebles, visitas o la negociación, la presta Burak Ünal, agente inmobiliario registrado, a través de su propia empresa de intermediación inmobiliaria; las visitas pueden ser presenciales o por videollamada. Las páginas de proyectos inmobiliarios informan sobre proyectos en Turquía; no son anuncios nuestros. Asesoramos en diez idiomas, en nuestra oficina de Şişli, Estambul, o por videollamada. No publicamos nuestros honorarios: contáctenos para conocer los honorarios, resolver sus preguntas y el alcance del servicio.

Preguntas frecuentes

¿Puede un extranjero comprar un inmueble en cualquier lugar de Turquía?

Los extranjeros pueden comprar en la mayor parte de Turquía, pero las zonas militares y de seguridad están cerradas para ellos, y el Registro lo comprueba durante el proceso. Algunas nacionalidades tienen límites adicionales, así que confirme su caso antes de pagar una señal.

¿Tengo que estar en Turquía para comprar?

No. Puede otorgar un poder a un representante ante un notario en Turquía o en un consulado turco, y el representante firma por usted en el Registro. Las visitas y las consultas también pueden hacerse por videollamada.

¿Cuánto cuesta comprar un inmueble en Turquía?

A título de información general, la tasa de escritura es el 4 % del precio declarado (2 % el comprador, 2 % el vendedor), más una tasa fija del fondo rotatorio, el informe de tasación, las traducciones y, en una obra nueva, el IVA salvo que se aplique una exención. Un contable colegiado puede decirle qué se aplica a su compra.

¿Es obligatorio el informe de tasación para todo comprador extranjero?

Sí, una venta a un extranjero exige un informe de una empresa autorizada por la SPK, obtenido a través de TADEBİS o Web-Tapu. Es válido 6 meses. Para la ciudadanía, el valor del informe debe alcanzar 400.000 USD.

¿Comprar un inmueble me da un permiso de residencia?

No automáticamente. Una vivienda comprada desde el 16 de octubre de 2023 con un precio de venta en la escritura de al menos 200.000 USD puede respaldar un permiso de residencia de corta duración, renovable mientras sea propietario. La restricción de los barrios cerrados se ha levantado, así que todos los barrios están abiertos a solicitudes.

¿Puedo obtener la ciudadanía turca comprando un inmueble?

Sí, con un inmueble de al menos 400.000 USD que cumpla los requisitos y que conserve durante tres años. Su cónyuge y sus hijos menores de 18 años pueden presentar la solicitud con usted. El proceso suele durar de 8 a 12 meses, sin garantía.

¿Puedo pagar un inmueble en Turquía en efectivo?

No. Los pagos se hacen a través de bancos. Para la ciudadanía, las divisas deben venderse a un banco en Turquía y obtenerse un DAB antes de la transmisión.

Fuentes oficiales: TKGM, preguntas sobre ventas a extranjeros (tkgm.gov.tr), TKGM, informe de tasación (yourkeyturkiye.gov.tr), TKGM, adquisición de la ciudadanía (yourkeyturkiye.gov.tr), TKGM, aviso sobre la exención de IVA (tkgm.gov.tr), Ley n.º 6458 (goc.gov.tr), e-ikamet.goc.gov.tr.