ترکی میں غیر ملکی کی حیثیت سے جائیداد خریدنے کے لیے گائیڈ

ترکی میں جائیداد خریدنے کا طریقہ، قدم بہ قدم

ہر شہر میں مراحل ایک جیسے ہیں۔ جو چیز بدلتی ہے وہ آپ کا مقصد ہے: اپنی رہائش کے لیے گھر، چھٹیوں کا گھر، کرائے کے لیے سرمایہ کاری، رہائشی اجازت نامہ یا ترک شہریت، ہر ایک کے ساتھ اپنی جانچ شامل ہوتی ہے۔

1. اپنا مقصد اور بجٹ طے کریں۔ تلاش شروع کرنے سے پہلے طے کریں کہ جائیداد کس لیے ہے۔ رہائشی اجازت نامہ یا شہریت قیمت کی حدیں اور شرائط مقرر کرتے ہیں جنہیں یونٹ کو پورا کرنا ہوتا ہے، اور بجٹ میں قیمت کے ساتھ خریداری کے اخراجات بھی شامل ہونے چاہییں۔
2. ترک ٹیکس نمبر حاصل کریں۔ ہر جائیداد کے لین دین کے لیے یہ ضروری ہے۔ ٹیکس آفس اسے آپ کے پاسپورٹ پر جاری کرتا ہے؛ دیکھیں غیر ملکیوں کے لیے ترک ٹیکس نمبر۔
3. ترکی میں بینک اکاؤنٹ کھولیں۔ قیمت بینکوں کے ذریعے ادا کی جاتی ہے، اور شہریت کے لیے غیر ملکی کرنسی کی فروخت اور غیر ملکی کرنسی کی خریداری کا سرٹیفکیٹ (DAB) ترکی کے بینک کے ذریعے ہوتے ہیں، اس لیے اکاؤنٹ جلد کھولیں۔
4. جائیداد منتخب کریں اور اس کی جانچ کریں۔ وعدہ کرنے سے پہلے ٹائٹل ڈیڈ کا ریکارڈ (مالک، ٹائٹل کی قسم، درج استعمال)، کوئی رہن، اندراج یا قرقی، بلڈنگ پرمٹ اور رہائش کا اجازت نامہ (iskan)، اور یہ کہ بیچنے والے کو فروخت کا حق ہے یا نہیں، جانچیں۔ ہمارا جائیداد کا انتخاب اور جانچ پڑتال صفحہ ان جانچوں کی فہرست دیتا ہے۔
5. ریزرویشن یا فروخت کے معاہدے پر دستخط کریں۔ دستخط سے پہلے کسی آزاد وکیل سے اس کا جائزہ لیں، خاص طور پر فروخت کے وعدے کے معاہدے (satış vaadi) پر زیرِ تعمیر جائیداد خریدتے وقت۔
6. تخمینہ رپورٹ منگوائیں۔ یہ TADEBİS یا Web-Tapu کے ذریعے SPK سے لائسنس یافتہ تخمینہ کمپنی سے منگوائی جاتی ہے اور منتقلی کے دن تک درست ہونی چاہیے۔
7. لینڈ رجسٹری میں درخواست دیں۔ درخواست لینڈ رجسٹری (Tapu ve Kadastro، TKGM) میں دی جاتی ہے اور اپائنٹمنٹ مقرر ہوتی ہے۔ رہائشی جائیداد کے لیے عام طور پر لازمی زلزلہ انشورنس (DASK) کی درست پالیسی درکار ہوتی ہے؛ دیکھیں غیر ملکی مالکان کے لیے DASK انشورنس۔
8. ادائیگی کریں اور دستخط کریں۔ قیمت بینک کے ذریعے ادا کی جاتی ہے، کبھی نقد نہیں۔ خریدار اور بیچنے والا، یا پاور آف اٹارنی رکھنے والے ان کے نمائندے، لینڈ رجسٹری میں دستخط کرتے ہیں، ٹائٹل ڈیڈ فیس ادا کی جاتی ہے اور نئی ٹائٹل ڈیڈ آپ کے نام جاری ہوتی ہے۔
9. جائیداد کا قبضہ لیں۔ چابیاں لیں، میٹر ریڈنگ درج کریں، بجلی، پانی، گیس اور انٹرنیٹ اپنے نام کروائیں اور اگر جائیداد اہل ہو تو رہائشی اجازت نامے کے لیے درخواست دیں۔

ہمارا خریداری میں معاونت صفحہ بتاتا ہے کہ ہم غیر ملکی خریداروں کو ان میں سے ہر مرحلے پر کیسے مشورہ دیتے ہیں، استنبول میں بالمشافہ یا ویڈیو کال پر۔

تخمینہ رپورٹ

تخمینہ رپورٹ جائیداد کی بازاری قیمت بتاتی ہے۔ کسی غیر ملکی کو فروخت میں یہ لینڈ رجسٹری کی فائل کا حصہ ہوتی ہے، خریداری کا مقصد کچھ بھی ہو۔ اسے کیپیٹل مارکیٹس بورڈ (SPK) سے لائسنس یافتہ تخمینہ کمپنی تیار کرتی ہے اور یہ لینڈ رجسٹری کے تخمینہ نظام TADEBİS یا Web-Tapu کے ذریعے منگوائی جاتی ہے۔ رپورٹ 6 ماہ تک درست رہتی ہے، اس لیے منگوانے سے پہلے منتقلی کی تاریخ طے کر لیں۔

شہریت کے لیے یہ رپورٹ فیصلہ کن ہے۔ تین رقوم میں سے ہر ایک کا USD 400,000 تک پہنچنا ضروری ہے: ٹائٹل ڈیڈ پر قیمتِ فروخت، بینک ریکارڈ سے ثابت بیچنے والے کو کی گئی ادائیگیاں، اور رپورٹ میں درج بازاری قیمت۔ ان میں سے کوئی ایک بھی کم ہو تو لینڈ رجسٹری رقم کے تعین کا سرٹیفکیٹ (Tutar Tespit Belgesi، TTB) جاری نہیں کرتی اور جائیداد درخواست میں استعمال نہیں ہو سکتی۔ 27 ستمبر 2026 تک شہریت کی تخمینہ رپورٹ صرف GEDAŞ تیار کر سکتی تھی۔ اکتوبر 2026 میں کئی لا فرموں اور خبر رساں ذرائع نے بتایا کہ 28 ستمبر 2026 سے SPK سے لائسنس یافتہ، ترک ماہرینِ تخمینہ کی ایسوسی ایشن (TDUB) کی فعال رکن اور TADEBİS سے منسلک کوئی بھی تخمینہ کمپنی یہ رپورٹ تیار کر سکتی ہے۔ لینڈ رجسٹری اب بھی قیمت کی جانچ کرتی ہے، اس لیے کسی کمپنی کا انتخاب خود بخود رپورٹ کو قابلِ قبول نہیں بناتا۔ ہمارا ٹائٹل ڈیڈ کی منتقلی اور تخمینے میں معاونت صفحہ اور غیر ملکی خریداروں کے لیے تخمینہ رپورٹ گائیڈ یہ عمل سمجھاتے ہیں۔

ادائیگی: بینک، DAB اور محفوظ ادائیگی کا نظام

جائیداد کی ادائیگیاں بینکوں کے ذریعے ہوتی ہیں، نقد نہیں، اور لینڈ رجسٹری میں اعلان کردہ قیمت اصل قیمت ہونی چاہیے۔ کم قیمت ظاہر کرنے پر دونوں فریقوں پر رہ جانے والے ٹیکس کے 100% جرمانے کا خطرہ ہوتا ہے، اور رہائشی اجازت نامے یا شہریت کے لیے جائیداد اس حد سے نیچے رہ سکتی ہے جس پر آپ کا انحصار ہے۔

شہریت کے لیے ایک قدم اور ہے۔ منتقلی سے پہلے آپ کے USD، EUR یا GBP کو ترکی میں کام کرنے والے کسی بینک کو فروخت کرنا ہوتا ہے، جو انہیں مرکزی بینک (TCMB) کو فروخت کرتا ہے۔ بینک غیر ملکی کرنسی کی خریداری کا سرٹیفکیٹ (Döviz Alım Belgesi، DAB) جاری کرتا ہے، جس میں USD کے برابر رقم اور شہریت کا مقصد درج ہوتا ہے۔ DAB کو بیچنے والے کے اکاؤنٹ میں ادائیگی کی تصدیق شدہ بینک رسید کے ساتھ لینڈ رجسٹری میں جمع کرایا جاتا ہے۔ DAB جاری ہونے سے پہلے ادائیگی کر دینا ان عام وجوہات میں سے ایک ہے جن کی وجہ سے جائیداد شہریت کے لیے استعمال نہیں ہو پاتی؛ دیکھیں کرنسی ایکسچینج کی دستاویز (DAB)۔

جائیداد کی فروخت کے لیے محفوظ ادائیگی کا نظام (Güvenli Ödeme Sistemi) تمام خریداروں پر لاگو ہوتا ہے، صرف غیر ملکیوں پر نہیں۔ 28 ستمبر 2026 کو اس کا لازمی آغاز 1 دسمبر 2026 تک مؤخر کر دیا گیا، اس لیے منتقلی کے دن یہ کیسے لاگو ہوتا ہے، یہ دیکھ لیں۔

فیس، ٹیکس اور VAT: عمومی معلومات

عمومی معلومات کے طور پر، اکتوبر 2026 تک، خریداری کے اہم اخراجات یہ ہیں:

• ٹائٹل ڈیڈ فیس (tapu harcı): خریدار سے 2% اور بیچنے والے سے 2%، کل 4%۔ ادائیگی کون کرے گا، یہ فریقین طے کر سکتے ہیں، لیکن ہر فریق اپنے حصے کا ذمہ دار رہتا ہے۔ قانون نمبر 7566 کے بعد سے بنیاد اعلان کردہ منتقلی کی قیمت ہے، جو پراپرٹی ٹیکس ویلیو سے کم نہیں ہو سکتی۔
• ریوالونگ فنڈ فیس (döner sermaye): ہر لین دین پر ایک مقررہ رقم، ٹائٹل ڈیڈ فیس سے الگ۔
• تخمینہ رپورٹ: اس کی فیس تخمینہ کمپنی لیتی ہے۔
• نئی جائیداد پر VAT: 1 اپریل 2022 یا اس کے بعد کے بلڈنگ پرمٹ والی عمارتوں میں خالص رقبے کے 150 m² تک کے حصے پر 10% اور اس سے اوپر کے حصے پر 20% ٹیکس لگتا ہے؛ 1% کی شرح زیادہ تر شہری تجدید کے منصوبوں کے لیے باقی ہے۔ ترکی میں رہائش نہ رکھنے والے غیر ملکی کو نئے مکان یا کاروباری جگہ کی پہلی فروخت پر چھوٹ مل سکتی ہے اگر قیمت غیر ملکی کرنسی میں ترکی لائی جائے؛ تین سال کے اندر فروخت کرنے پر ادا نہ کیا گیا VAT سود سمیت واجب ہو جاتا ہے۔
• تراجم، نوٹری فیس اور مترجم، ضرورت ہو تو۔
• بروکریج کمیشن، اگر کوئی رئیل اسٹیٹ بروکر شامل ہو: اسے بروکر طے کرتا ہے اور تحریری طور پر اتفاق ہوتا ہے۔

مالک بننے کے بعد جائیداد پر بلدیہ کی طرف سے وصول کیا جانے والا سالانہ پراپرٹی ٹیکس لگتا ہے، اور کرائے کی آمدنی پر عام طور پر ترکی میں ٹیکس لگتا ہے۔ ہماری گائیڈ ترکی میں جائیداد خریدنے کے اخراجات ہر مد کی تفصیل بتاتی ہے۔ یہ عمومی قواعد ہیں، ٹیکس مشورہ نہیں: اپنی صورتحال کے لیے کسی لائسنس یافتہ اکاؤنٹنٹ یا ٹیکس مشیر سے رجوع کریں۔

بند محلے اور رہائشی اجازت نامہ

2022 سے جن محلوں میں غیر ملکی رہائشیوں کا تناسب زیادہ تھا انہیں نئی رہائشی اجازت ناموں کی رجسٹریشن کے لیے بند کر دیا گیا تھا، اور وہاں جائیداد کی ملکیت سے اس پتے پر پہلا اجازت نامہ حاصل کرنے کا حق نہیں ملتا تھا۔ یہ پابندی ختم کر دی گئی ہے: اکتوبر 2026 تک تمام محلے رہائشی اجازت نامے کی درخواستوں کے لیے کھلے ہیں۔ پھر بھی ہم خریداری سے پہلے پتہ جانچتے ہیں، کیونکہ قواعد بدل سکتے ہیں۔

جائیداد خریدنے سے رہائشی اجازت نامہ خود بخود نہیں ملتا، لیکن رہائشی جائیداد کا مالک ہونا قلیل مدتی رہائشی اجازت نامے کی بنیاد بن سکتا ہے، جس کی تجدید اس وقت تک ہوتی ہے جب تک جائیداد آپ کی ملکیت میں ہے۔ 16 اکتوبر 2023 سے خریدی گئی جائیداد کے لیے ٹائٹل ڈیڈ پر قیمتِ فروخت، حصول کی تاریخ پر مرکزی بینک کی شرح سے، کم از کم USD 200,000 ہونی چاہیے، ہر صوبے میں؛ ٹائٹل ڈیڈ کی قیمت کی جگہ تخمینہ رپورٹ قبول نہیں کی جاتی۔ تجارتی یونٹ اہل نہیں ہیں۔ دیکھیں جائیداد کے مالکان کے لیے رہائشی اجازت نامہ۔

ترک شہریت کے لیے جائیداد خریدنا

رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے ذریعے ترک شہریت کے لیے کم از کم USD 400,000 کی جائیداد اور ٹائٹل ڈیڈ پر یہ اندراج ضروری ہے کہ اسے تین سال تک فروخت نہیں کیا جائے گا۔ ہر جائیداد اہل نہیں ہوتی:

• 12 دسمبر 2023 سے ہونے والی خریداری میں یہ کونڈومینیم قانون نمبر 634 کے تحت ایک خود مختار یونٹ (bağımsız bölüm) ہونی چاہیے، اس لیے خالی زمین اہل نہیں؛
• 1 فروری 2023 یا اس کے بعد حاصل کیا گیا کسی جائیداد کا حصہ (hisseli) استعمال نہیں ہو سکتا، اور نہ ہی قانونی رہن کے ساتھ خریدی گئی جائیداد؛
• جائیداد کسی غیر ملکی سے، سرمایہ کاری کے ذریعے ترک شہری بننے والے شخص سے، یا ایسے شخص سے نہیں آنی چاہیے جسے ایسے شخص نے یا آپ کے پہلے درجے کے رشتہ داروں نے پچھلے تین سال میں منتقل کی ہو؛
• فروخت کے ذریعے خریدی گئی کئی جائیدادیں ملائی جا سکتی ہیں، لیکن زیرِ تعمیر خریداری میں پوری رقم ایک ہی فروخت کے وعدے کے معاہدے میں ہونی چاہیے۔

سرمایہ کار کا شریکِ حیات اور 18 سال سے کم عمر بچے سرمایہ کار کے ساتھ درخواست دے سکتے ہیں۔ سرمایہ کاری کے ذریعے شہریت میں شروع سے آخر تک عام طور پر 8 سے 12 ماہ لگتے ہیں، اور کسی مدت کا وعدہ نہیں کیا جا سکتا۔ 2026 میں وزارتِ داخلہ نے اعلان کیا کہ 6,134 افراد کے شہریت کے فیصلے منسوخ یا واپس لیے گئے، زیادہ تر بڑھا چڑھا کر کیے گئے تخمینوں جیسے ملی بھگت کے لین دین کی وجہ سے، اس لیے ہر رقم حقیقی اور دستاویزی ہونی چاہیے۔ پورے طریقہ کار کے لیے دیکھیں رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کے ذریعے شہریت۔

خریداری کے بعد

منتقلی کے بعد ٹائٹل ڈیڈ اور ادائیگی کے ریکارڈ سنبھال کر رکھیں: فروخت، وراثت میں منتقلی، رہائشی اجازت نامے کی تجدید اور شہریت کی فائل کے لیے ان کی ضرورت ہوگی۔ رہائش شروع کرنے کے بعد اپنا پتہ رجسٹر کروائیں، ہر سال زلزلہ انشورنس کی تجدید کریں اور پراپرٹی ٹیکس ادا کرتے رہیں۔

اگر آپ جائیداد کرائے پر دینا چاہتے ہیں تو کرایہ دار سے معاہدہ کرنے سے پہلے کرایہ نامے، مالک کی ذمہ داریوں اور کرائے کی آمدنی پر ٹیکس کو سمجھ لینا بہتر ہے۔ ہماری کرایہ اور فروخت کے بعد کی مشاورت بتاتی ہے کہ کیا توقع رکھیں۔ Gordion Partners کرائے کے بارے میں مشورہ دیتی ہے؛ یہ کرائے کی لسٹنگ نہیں کرتی اور کرایہ دار تلاش نہیں کرتی۔

Gordion Partners غیر ملکی خریداروں کی کیسے مدد کرتی ہے

Gordion Partners ایک سرمایہ کاری مشاورتی کمپنی ہے: ہم سرمایہ کاری، سرمایہ کاری کے ذریعے شہریت اور امیگریشن پر مشورہ دیتے ہیں، اور جائیداد کے خریداروں کو اس بارے میں کہ کیا اور کیوں خریدیں، وعدے سے پہلے کی جانچ، ٹائٹل ڈیڈ اور تخمینے کا عمل، اور وہ رہائشی اجازت نامے یا شہریت کے قواعد جنہیں خریداری کو پورا کرنا ہے۔ ہمارا رئیل اسٹیٹ مشاورت صفحہ ایک جائزہ پیش کرتا ہے۔

Gordion Partners جائیداد کی لسٹنگ، مارکیٹنگ یا فروخت نہیں کرتی۔ جب آپ کو رئیل اسٹیٹ بروکریج کی ضرورت ہو، جیسے جائیداد کی تلاش، معائنہ یا قیمت پر بات چیت، تو یہ خدمت رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ بروکر Burak Ünal اپنی بروکریج فرم کے ذریعے فراہم کرتے ہیں؛ معائنہ بالمشافہ یا ویڈیو کال پر ہو سکتا ہے۔ جائیداد کے پروجیکٹس کے صفحات ترکی کے پروجیکٹس کے بارے میں معلومات دیتے ہیں؛ یہ ہماری لسٹنگ نہیں ہیں۔ ہم دس زبانوں میں، استنبول کے شیشلی میں اپنے دفتر میں یا ویڈیو کال پر مشورہ دیتے ہیں۔ ہماری اپنی فیس شائع نہیں کی جاتی: فیس، سوالات اور خدمات کے دائرے کے لیے ہم سے رابطہ کریں۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات

کیا کوئی غیر ملکی ترکی میں کہیں بھی جائیداد خرید سکتا ہے؟

غیر ملکی ترکی کے بیشتر حصوں میں خرید سکتے ہیں، لیکن فوجی اور سیکیورٹی زون ان کے لیے بند ہیں، اور لینڈ رجسٹری اس کی جانچ عمل کے دوران کرتی ہے۔ کچھ قومیتوں پر اضافی حدود ہیں، اس لیے بیعانہ دینے سے پہلے اپنے معاملے کی تصدیق کروا لیں۔

کیا جائیداد خریدنے کے لیے میرا ترکی میں ہونا ضروری ہے؟

نہیں۔ آپ ترکی میں کسی نوٹری کے ہاں یا ترک قونصل خانے میں کسی نمائندے کو پاور آف اٹارنی دے سکتے ہیں، اور نمائندہ آپ کی طرف سے لینڈ رجسٹری میں دستخط کرتا ہے۔ معائنے اور مشاورت ویڈیو کال پر بھی ہو سکتے ہیں۔

ترکی میں جائیداد خریدنے پر کتنا خرچ آتا ہے؟

عمومی معلومات کے طور پر، ٹائٹل ڈیڈ فیس اعلان کردہ قیمت کا 4% ہے (خریدار سے 2%، بیچنے والے سے 2%)، ساتھ میں ایک مقررہ ریوالونگ فنڈ فیس، تخمینہ رپورٹ، تراجم اور نئی جائیداد پر، اگر چھوٹ لاگو نہ ہو، VAT۔ آپ کی خریداری پر کیا لاگو ہوتا ہے، یہ کوئی لائسنس یافتہ اکاؤنٹنٹ بتا سکتا ہے۔

کیا ہر غیر ملکی خریدار کے لیے تخمینہ رپورٹ ضروری ہے؟

جی ہاں، کسی غیر ملکی کو فروخت کے لیے SPK سے لائسنس یافتہ کمپنی کی رپورٹ ضروری ہے، جو TADEBİS یا Web-Tapu کے ذریعے حاصل کی جاتی ہے۔ یہ 6 ماہ تک درست رہتی ہے۔ شہریت کے لیے رپورٹ میں قیمت USD 400,000 تک پہنچنی چاہیے۔

کیا جائیداد خریدنے سے مجھے رہائشی اجازت نامہ ملتا ہے؟

خود بخود نہیں۔ 16 اکتوبر 2023 سے خریدی گئی ایسی رہائشی جائیداد جس کی ٹائٹل ڈیڈ پر قیمتِ فروخت کم از کم USD 200,000 ہو، قلیل مدتی رہائشی اجازت نامے کی بنیاد بن سکتی ہے، جس کی تجدید اس وقت تک ہوتی ہے جب تک جائیداد آپ کی ہے۔ "بند محلوں" کی پابندی ختم ہو چکی ہے، اس لیے تمام محلے درخواستوں کے لیے کھلے ہیں۔

کیا جائیداد خرید کر مجھے ترک شہریت مل سکتی ہے؟

جی ہاں، کم از کم USD 400,000 کی ایسی جائیداد کے ساتھ جو اہلیت کی شرائط پوری کرے اور جسے آپ تین سال تک رکھیں۔ آپ کا شریکِ حیات اور 18 سال سے کم عمر بچے آپ کے ساتھ درخواست دے سکتے ہیں۔ یہ عمل عام طور پر 8 سے 12 ماہ لیتا ہے، کوئی ضمانت نہیں۔

کیا میں ترکی میں جائیداد کی ادائیگی نقد کر سکتا ہوں؟

نہیں۔ ادائیگیاں بینکوں کے ذریعے ہوتی ہیں۔ شہریت کے لیے غیر ملکی کرنسی ترکی کے کسی بینک کو فروخت کرنی ہوتی ہے اور منتقلی سے پہلے DAB لینا ہوتا ہے۔

سرکاری ذرائع: TKGM، غیر ملکیوں کو فروخت سے متعلق سوالات (tkgm.gov.tr)، TKGM، تخمینہ رپورٹ (yourkeyturkiye.gov.tr)، TKGM، شہریت کا حصول (yourkeyturkiye.gov.tr)، TKGM، VAT چھوٹ کا اعلان (tkgm.gov.tr)، قانون نمبر 6458 (goc.gov.tr)، e-ikamet.goc.gov.tr۔