外国人在土耳其购买房产指南
作者 Burak Ünal, 创始人兼管理合伙人, Gordion Partners
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外国人可以在土耳其大部分地区购买房产：需要土耳其税号、土耳其银行账户、由 SPK 许可公司出具的评估报告，并在土地登记局办理地契过户，过户时缴纳 4% 的地契税（买方 2%，卖方 2%）。购房还可以作为居留许可（2023 年 10 月 16 日起购买的房产，地契售价至少 USD 200,000）或土耳其国籍（至少 USD 400,000，持有 3 年）的依据，因此请在付款前核实这些规定。
目录
截至 2026 年 10 月的要点
- 外国人可以在土耳其大部分地区购买房产；军事区和安全区不对外国买家开放。
- 向外国人出售房产时，须提供由资本市场委员会（SPK）许可的评估公司出具、通过 TADEBİS 或 Web-Tapu 取得的评估报告。报告有效期为 6 个月。
- 地契税：买方 2%，卖方 2%，合计 4%，按申报价格计算，申报价格不得低于房产税评估价值（第 7566 号法律，自 2025 年 12 月 19 日起生效）。
- 新房的增值税为 1%、10% 或 20%，取决于建筑许可日期、面积和项目类型。新房首次出售给以外币付款的非居民外国人时，可以免征增值税。
- 居留许可：2023 年 10 月 16 日起购买的房产，地契上的售价必须至少为 USD 200,000。“封闭街区”限制已经取消，所有街区均已开放。
- 入籍：房产价值至少 USD 400,000，并在地契上注明 3 年内不得出售。整个流程通常需要 8 至 12 个月，不作任何保证。
- 地契交易强制安全支付系统（Güvenli Ödeme Sistemi）已于 2026 年 9 月 28 日推迟至 2026 年 12 月 1 日。
官方来源：TKGM，向外国人出售房产常见问题（tkgm.gov.tr）、TKGM，yourkeyturkiye.gov.tr、移民管理局（goc.gov.tr）。
外国买家的基本法律考虑
了解法律环境对于外国人在土耳其购买房产至关重要。首先，熟悉土耳其对外国人财产的官方限制和许可。土耳其政府允许外国所有权，但某些地区，特别是靠近军事区的地区，仍然是禁区。聘请双语律师是明智之举，可以确保合规性并准确解释合同。此外，还有必要的产权契据或“Tapu”，这是您土耳其房地产之旅中的重要文件。没有它，所有权就不会得到承认。外国买家还必须考虑“入住许可证（iskan）”以确认房产已准备好使用。更不用说，纳税识别号是任何财产交易的先决条件。通过这些土耳其房地产技巧，您可以将潜在的障碍转化为踏脚石。精通的法律指南有助于避免代价高昂的错误，并为成功购买房产铺平道路，使您的土耳其房地产投资指南成为这一努力中有用的盟友。 在土耳其购买房产时还要考虑金融交易的方面。开设本地银行账户以简化流程；这是许多在土耳其购房的外国人忽视的明智步骤。购房款通过土耳其的银行支付；如为入籍购房，外币须在过户前出售给土耳其的银行，并取得外汇购买证明（DAB）。这一步虽然简单，但却可以为您省去麻烦。在土耳其房地产投资指南中，确保融资至关重要。无论您选择本地融资还是通过国际方式融资，探索所有选择都将提供灵活性。当谈到税收时，了解成本至关重要。财产税、增值税 (VAT) 和其他地方费用可能会累加起来，因此准确的预算可确保不会出现意外情况。咨询熟悉土耳其外国人房地产的财务顾问可以提供量身定制的见解。这些土耳其房地产技巧可帮助您避开财务陷阱，为审慎的投资打下基础。 外国人在土耳其购房的另一个关键考虑因素是了解居住和继承法。虽然在土耳其购买房产并不会自动授予居住权，但 2023 年 10 月 16 日起购买、地契售价至少为 USD 200,000 的住宅，可以作为短期居留许可申请的依据。寻求长期居留的外国人应探索居留许可选项，以补充其在土耳其的外国人旅行财产。当您深入研究土耳其房地产投资指南时，您会发现继承法也需要彻底检查。土耳其房产适用的继承规则可能与您本国不同，因此咨询专门从事继承事务的独立律师是谨慎的做法。他们可以帮助您制定遗嘱和遗产计划，确保您的财产顺利转移给您的预期受益人。通过掌握这些法律上的细微差别，您可以防范未来的纠纷和本可避免的风险。有了这些土耳其房地产技巧，您就可以满怀信心地在法律领域中游刃有余，并做出明智的决定。土耳其房地产投资的热门地区
对于那些想要在土耳其购买房产的人来说，选择正确的地区将改变游戏规则。伊斯坦布尔是连接两大洲的充满活力的枢纽，以其历史与现代的融合而脱颖而出，使其成为外国人在土耳其置业的首选。与此同时，爱琴海沿岸拥有博德鲁姆和伊兹密尔等风景如画的地方，为寻求宁静的人们提供了理想的宁静度假胜地。这些地区拥有丰富的文化和机遇，由于其需求和多样性，在我们的土耳其房地产投资指南中占有重要地位。我们不要忘记安塔利亚，该地区因其海滨魅力和实惠的价格而在土耳其房地产推荐中一直名列前茅。无论您是追求回报的投资者还是寻找第二套住房的家庭，在土耳其购房的外国人都会在这些顶级目的地找到独特的机会。 探索土耳其的多元化地区就像浏览投资机会的宝库。在土耳其购买房产展示了各种热点，每个热点都有其独特的魅力。阿拉尼亚坐落在地中海沿岸，是我们土耳其房地产投资指南中的一颗宝石，因其令人惊叹的景观而受到赞誉。在这里购房的外国人常常对这里自然美景和充满活力的夜生活的融合赞不绝口。然后是布尔萨，历史悠久，以其温泉而闻名，以其独特的生活方式吸引了许多土耳其房地产提示的关注。其他值得注意的景点包括费特希耶，以其令人惊叹的风景和悠闲的氛围而闻名，非常适合家庭或退休人员。土耳其的各个角落以其生活方式和多样性吸引着买家，为外国人描绘了土耳其房地产的生动画面。每个区域都有自己的故事，邀请您参与其中不断展开的故事。 在权衡在土耳其购买房产的选择时，您不能忽视伊兹密尔不断飙升的吸引力。它坐落在爱琴海沿岸，因其传统与现代活力的惊人结合而在我们的土耳其房地产投资指南中脱颖而出。伊兹密尔以其热闹的艺术氛围和教育中心吸引了无数年轻的专业人士和家庭。土耳其房地产提示中经常强调其平衡的生活方式和经济增长。此外，在土耳其购房的外国人发现伊兹密尔美丽的风景和城市发展的融合令人无法抗拒。同样迷人的是通往辉煌的卡帕多西亚的门户，卡帕多西亚以其独特的岩层和文化遗产而闻名。对于外国人来说，土耳其拥有尚未开发的房地产潜力，为他们提供了拥有这片迷人风景的机会。踏上这段迷人的投资之旅，每一个决定都会开启新的视野和充满希望的企业。外国房地产投资者的融资选择和成本
作为外国人在土耳其购买房产时探索融资选择就像在迷宫中行走一样。如何为海外梦想家园融资？在土耳其，部分银行向外国人提供抵押贷款，各家银行的条件不同。了解这些选项是关键。获得房产贷款需要一些基础工作。证明您的财务稳定性、揭示您的投资意图以及满足银行的标准至关重要。银行愿意为房价提供多大比例的贷款以及贷款条件，由各家银行自行决定，并会随时间变化。利率可能会有所不同，因此请做好功课并进行比较。此外，还要考虑税收、公证费和评估等可能影响您预算的成本。隐性费用潜伏在阴影中；确保您消息灵通。通过在财务上做好准备，您将自信地完成整个过程，并更接近拥有这片迷人土地的一块。 作为外国人，在土耳其购买房产的财务问题可能会让人感觉像是拼凑一个复杂的谜题。您准备好揭开在这片充满活力的土地上为您的企业提供资金的秘密了吗？我们的土耳其房地产投资指南提供了富有洞察力的指导。土耳其部分银行向外国人提供抵押贷款。这些机构评估您在本国的信用记录和还款能力等因素。利率和条件会变化，因此请仔细比较各家方案。但请记住，投入资金池需要考虑相关成本。外国人在土耳其购买房产还需要对意外开支保持警惕——需要预算的不仅仅是购买价格。投资时保持警惕，避免因额外费用而措手不及。用我们的土耳其房地产提示武装自己，以确保顺利、明智的购买过程。 对于在土耳其购买房产的人来说，检查详细的金融状况至关重要。像您这样的外国投资者如何理清这些线索？幸运的是，土耳其的房地产市场提供了量身定制的解决方案。部分银行为在土耳其购房的外国人提供抵押贷款，条件由各家银行自行确定。他们会关注您的财务状况，经常要求提供证明您投资动力的文件。土耳其房地产投资指南强调掌握所有成本而不仅仅是价格标签是多么重要。拆开每一层，从银行费用到政府税收，每一层都会增加最终账单的分量。过程中的意外转变（例如财产评估）可能会改变您的支出计划。土耳其房地产提示强调检查所有法律框，以避免突然陷入陷阱。有了强大的战略在手，您就离在土耳其拥有一处房产又近了一步。在土耳其购房的步骤
在任何城市，步骤都是一样的。不同的是您的目的：自住、度假、出租投资、居留许可或土耳其国籍，各自都有需要额外核实的事项。
- 确定目的和预算。在看房之前先想清楚房产的用途。居留许可或入籍都设有价值门槛和房产必须满足的条件，预算除房价外还要涵盖购房费用。
- 办理土耳其税号。任何房产交易都需要税号，税务局凭护照办理；参见外国人办理土耳其税号。
- 开设土耳其银行账户。房款通过银行支付；入籍购房时，外币出售和外汇购买证明（DAB）都要通过土耳其的银行办理，因此请尽早开户。
- 选房并核查。在作出承诺之前，核查地契登记（业主、产权类型、登记用途）、是否有抵押、注记或查封，建筑许可和入住许可（iskan），以及卖方是否有权出售。我们的选房与尽职调查页面列出了这些核查事项。
- 签订预订或买卖合同。签字前请独立律师审阅，尤其是以买卖预约合同（satış vaadi）购买期房时。
- 申请评估报告。通过 TADEBİS 或 Web-Tapu 向 SPK 许可的评估公司申请，过户当天报告必须仍在有效期内。
- 向土地登记局提出申请。向土地登记局（Tapu ve Kadastro，TKGM）提出申请并确定预约时间。住宅过户通常需要有效的强制地震保险（DASK）保单；参见外国业主的 DASK 地震保险。
- 付款并签字。房款通过银行支付，绝不使用现金。买卖双方或其持授权书的代理人在土地登记局签字，缴纳地契税，新地契以您的名义签发。
- 接收房产。领取钥匙，记录水电表读数，将电、水、燃气和互联网账户改到您的名下；如房产符合条件，申请居留许可。
我们的购房协助页面介绍了我们如何在每一个步骤为外国买家提供咨询，可以在伊斯坦布尔面谈，也可以通过视频通话。
评估报告
评估报告载明房产的市场价值。向外国人出售房产时，无论购房目的为何，它都是土地登记局所需材料的一部分。报告由资本市场委员会（SPK）许可的评估公司出具，通过土地登记局的评估系统 TADEBİS 或 Web-Tapu 申请。报告有效期为 6 个月，因此请先确定过户日期，再申请报告。
对于入籍，报告具有决定性作用。三个金额必须各自达到 USD 400,000：地契上的售价、经银行记录证明的向卖方付款，以及报告中的市场价值。其中任何一项较低，土地登记局都不会签发金额确认证书（Tutar Tespit Belgesi，TTB），该房产也不能用于申请。截至 2026 年 9 月 27 日，只有 GEDAŞ 可以出具入籍评估报告。据多家律师事务所和新闻媒体 2026 年 10 月的报道，自 2026 年 9 月 28 日起，凡经 SPK 许可、在土耳其评估专家协会（TDUB）有效执业并接入 TADEBİS 的评估公司，均可出具此类报告。土地登记局仍会核查价值，因此选择哪家公司本身并不能让报告自动获得认可。我们的地契过户与评估支持页面以及面向外国买家的评估报告指南介绍了具体流程。
房款支付：银行、DAB 与安全支付系统
购房款通过银行支付，不使用现金，在土地登记局申报的价格必须是真实价格。低报价格会使双方面临相当于少缴税款 100% 的罚款；对于居留许可或入籍，还可能使房产低于您所依赖的门槛。
入籍购房还多一个步骤。过户之前，您的美元、欧元或英镑须出售给在土耳其经营的银行，再由银行出售给土耳其中央银行（TCMB）。银行签发外汇购买证明（Döviz Alım Belgesi，DAB），注明美元等值金额和入籍用途。DAB 连同向卖方账户付款的经认证银行收据一并提交土地登记局。在 DAB 签发之前付款，是房产无法用于入籍的最常见原因之一；参见外汇购买证明（DAB）。
地契交易安全支付系统（Güvenli Ödeme Sistemi）适用于所有买家，不仅限于外国人。2026 年 9 月 28 日，该系统的强制启用日期推迟至 2026 年 12 月 1 日，请核实过户当天的适用方式。
税费与增值税（一般信息）
以下为截至 2026 年 10 月的一般信息，购房的主要费用包括：
- 地契税（tapu harcı）：买方 2%，卖方 2%，合计 4%。由谁支付可以由双方约定，但各方仍对自己的份额负有责任。根据第 7566 号法律，计税基础为申报的转让价格，且不得低于房产税评估价值。
- 周转基金费（döner sermaye）：每笔交易按固定金额收取，与地契税分开缴纳。
- 评估报告：由评估公司收费。
- 新房增值税：建筑许可日期为 2022 年 4 月 1 日或之后的建筑，净面积 150 m² 以内的部分按 10% 征税，超出部分按 20% 征税；1% 的税率主要保留给城市更新项目。新建住宅或办公场所首次出售给不在土耳其居住的外国人时，如房款以外币汇入土耳其，可以免征增值税；三年内出售则须补缴未缴增值税及利息。
- 翻译费、公证费和现场翻译费用（如需要）。
- 经纪佣金：如有房地产经纪人参与，佣金由经纪人确定，并以书面形式约定。
成为业主后，房产须缴纳由市政府征收的年度房产税；出租房产的收入一般也须在土耳其纳税。我们的土耳其购房费用指南逐项作了详细说明。以上是一般规则，并非税务建议：如需了解您本人的情况，请咨询持牌会计师或税务顾问。
“封闭街区”与居留许可
自 2022 年起，外国居民比例较高的街区停止办理新的居留许可登记，在这些街区拥有房产也不能以该地址申请首次居留许可。这一限制已经取消：截至 2026 年 10 月，所有街区均可申请居留许可。由于规定可能变化，我们仍会在购房前核实地址。
购房不会自动获得居留许可，但拥有住宅可以作为短期居留许可的依据，只要您仍拥有该房产，许可即可续签。2023 年 10 月 16 日起购买的房产，地契上的售价按取得之日中央银行汇率计算必须至少为 USD 200,000，各省标准相同；评估报告不能代替地契价格。商业物业不符合条件。参见房产所有人居留许可。
为入籍购房
通过房地产投资取得土耳其国籍，需要价值至少 USD 400,000 的房产，并在地契上注明三年内不得出售。并非所有房产都符合条件：
- 2023 年 12 月 12 日起购买的房产，必须是根据第 634 号《区分所有权法》登记的独立单元（bağımsız bölüm），空地不符合条件；
- 2023 年 2 月 1 日或之后取得的房产份额（hisseli）不能使用，附有法定抵押的房产也不能使用；
- 房产不得来自外国人、通过投资取得土耳其国籍的人，或在过去三年内由此类人士或您的一级亲属转让给的人；
- 以买卖方式购买的多处房产可以合并计算，但购买期房时，全部金额必须在同一份买卖预约合同中。
投资人的配偶和未满 18 岁的子女可以与投资人一同申请。投资入籍从开始到结束通常需要 8 至 12 个月，不能承诺任何期限。2026 年，内政部宣布撤销或收回了 6,134 人的入籍决定，主要原因是评估价值虚高等串通交易，因此每一笔金额都必须真实并有据可查。完整流程请参见房地产投资入籍。
购房之后
过户后请妥善保管地契和付款记录：出售、继承、续签居留许可以及入籍档案都需要用到。入住后登记地址，每年续保地震保险，并按时缴纳房产税。
如果打算出租，最好在与租客签约前了解租赁合同、业主义务和租金收入的税务。我们的租赁与售后咨询介绍了相关情况。Gordion Partners 提供租赁方面的咨询，不发布出租房源，也不寻找租客。
Gordion Partners 如何帮助外国买家
Gordion Partners 是一家投资咨询公司：我们提供投资、投资入籍和移民方面的咨询；对购房者，我们就买什么、为什么买、签约前的核查、地契和评估流程，以及购房须满足的居留许可或入籍规定提供咨询。我们的房地产咨询页面提供了概览。
Gordion Partners 不发布、不推广、也不出售房产。如您需要房地产经纪服务，例如找房、看房或议价，将由注册房地产经纪人 Burak Ünal 通过其本人的经纪公司提供；看房可以现场进行，也可以通过视频通话。房产项目页面提供的是土耳其项目的信息，并非我们的房源。我们以十种语言提供咨询，可在伊斯坦布尔希什利的办公室面谈，也可通过视频通话。我们的服务费不对外公布：如需了解费用、咨询问题或服务范围，请联系我们。
常见问题
外国人可以在土耳其任何地方购房吗？
外国人可以在土耳其大部分地区购房，但军事区和安全区不对外国人开放，土地登记局会在办理过程中核查。部分国籍还有额外限制，因此请在支付定金前核实您的情况。
购房时我必须在土耳其吗？
不必。您可以在土耳其的公证处或土耳其领事馆为代理人出具授权书，由代理人代您在土地登记局签字。看房和咨询也可以通过视频通话进行。
在土耳其购房要花多少费用？
作为一般信息，地契税为申报价格的 4%（买方 2%，卖方 2%），另加固定的周转基金费、评估报告费、翻译费；购买新房时，如不适用免税，还须缴纳增值税。持牌会计师可以告诉您哪些适用于您的购房。
每位外国买家都必须提供评估报告吗？
是的，向外国人出售房产须提供由 SPK 许可公司出具、通过 TADEBİS 或 Web-Tapu 取得的评估报告，有效期 6 个月。入籍时，报告中的价值必须达到 USD 400,000。
购房能让我获得居留许可吗？
不会自动获得。2023 年 10 月 16 日起购买、地契售价至少 USD 200,000 的住宅，可以作为短期居留许可的依据，只要您仍拥有该房产即可续签。“封闭街区”限制已经取消，所有街区均可申请。
购房可以获得土耳其国籍吗？
可以，前提是房产价值至少 USD 400,000、符合资格条件并持有三年。您的配偶和未满 18 岁的子女可以与您一同申请。整个流程通常需要 8 至 12 个月，不作任何保证。
可以用现金支付土耳其房产的房款吗？
不可以。房款通过银行支付。入籍购房时，外币须出售给土耳其的银行，并在过户前取得 DAB。
官方来源：TKGM，向外国人出售房产常见问题（tkgm.gov.tr）、TKGM，评估报告（yourkeyturkiye.gov.tr）、TKGM，取得国籍（yourkeyturkiye.gov.tr）、TKGM，增值税免税公告（tkgm.gov.tr）、第 6458 号法律（goc.gov.tr）、e-ikamet.goc.gov.tr。
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