Türkiye'de Gayrimenkul Satın Almanın Maliyetleri Nelerdir: Tapu Harcı, KDV, Emlakçı Komisyonu

Yerleşik olmayan yabancılar için KDV istisnası

Genel bilgi olarak, 3065 sayılı KDV Kanunu'nun 13/1-i maddesi, yeni inşa edilmiş bir konut veya işyerinin Türkiye'de yerleşik olmayan bir yabancıya ya da altı aydan uzun süredir yurt dışında yaşayan bir Türk vatandaşına ilk teslimini KDV'den istisna eder. Koşullar sıkıdır:

• bedel Türkiye'ye döviz olarak getirilmelidir: en az yarısı satıştan önce, kalanı bir yıl içinde;
• alıcı mülkü üç yıl içinde elden çıkarırsa ödenmeyen KDV faiziyle birlikte doğar (süre, 7394 sayılı Kanun ile 1 Mayıs 2022'den itibaren bir yıldan üç yıla çıkarılmıştır);
• vergi açısından Türkiye'de yerleşik sayılan bir yabancı, örneğin geçici görev dışında bir takvim yılında altı aydan fazla kalan biri, istisnadan yararlanamaz.

7566 sayılı Kanun (Aralık 2025) veya 7582 sayılı Kanun (Haziran 2026) ile istisnanın kaldırıldığı ya da değiştirildiği tespit edilmemiştir ve 2026 tarihli değerlendirmeler istisnayı hâlâ yürürlükte olarak tanımlamaktadır. Koşullar ikametinize ve planlarınıza bağlı olduğu için imzadan önce bir mali müşavire teyit ettirin.

Diğer alım masrafları

• Tercüman: Türkçe bilmiyorsanız tapu müdürlüğündeki imzada yeminli bir tercüman bulunmalıdır. Ücret şehre ve tercümana göre değişir; önceden sorun.
• Noter ve vekaletname: sizin yerinize biri imza atacaksa vekaletname Türkiye'deki bir noterde veya bir Türk konsolosluğunda verilir; noter ücretleri ve yeminli tercümeler her yıl değişen noter tarifesine tabidir.
• Zorunlu deprem sigortası (DASK): konut devrinde genellikle geçerli bir poliçe istenir ve poliçe her yıl yenilenir; bkz. yabancı mülk sahipleri için DASK.
• Banka ve kur masrafları: bedelin transferi için bankanın döviz kuru ve masrafları. Vatandaşlıkta döviz Türkiye'deki bir bankaya satılır ve banka devirden önce Döviz Alım Belgesi'ni (DAB) düzenler.
• Abonelikler: elektrik, su, doğalgaz ve internetin adınıza açılması, her sağlayıcının belirlediği ücretlerle.

Emlak komisyonu

Emlak komisyonu yalnızca alımda bir emlak danışmanı yer alıyorsa söz konusudur. Komisyonu emlak danışmanı belirler ve hizmet başlamadan önce hangi tarafın ödeyeceği ve neyi kapsadığı dahil yazılı bir aracılık sözleşmesiyle kararlaştırılmalıdır. Önceden sorun ve emlak danışmanının yetki belgesi olup olmadığını kontrol edin.

Gordion Partners bir emlak firması değil, bir yatırım danışmanlığı şirketidir ve emlak komisyonu almaz. Bir müşteri mülk arama, yerinde gezme veya pazarlık gibi bir emlak aracılık hizmetine ihtiyaç duyduğunda bu hizmeti yetki belgeli bir emlak danışmanı olan Burak Ünal kendi emlak firması aracılığıyla verir; komisyon talep üzerine bildirilir.

Türkiye'de mülk sahibi olmanın masrafları

• Yıllık emlak vergisi: genel olarak mülk sahipleri, mülkün bulunduğu belediyeye her yıl, vergi değeri üzerinden ve kanunla belirlenen oranlarla hesaplanan emlak vergisini öder. Tutarı ve ödeme tarihlerini belediye söyleyebilir.
• Aidat: apartman ve sitelerde yönetim, ortak alanlar ve hizmetler için aylık aidat alır. Satın almadan önce güncel tutarı ve planlanan işleri sorun.
• Abonelikler ve sigorta: elektrik, su, doğalgaz, internet ve yıllık DASK yenilemesi, ayrıca seçeceğiniz konut sigortası.
• İkamet izni: mülk ikamet izninize dayanak oluyorsa izin ve kart için devlet harçları ile sağlık sigortası primi ayrıca ödenir; bkz. mülk sahipliğiyle ikamet izni.
• Kira geliri: genel olarak Türkiye'deki bir mülkün kiraya verilmesinden elde edilen gelir Türkiye'de vergilendirilir ve yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Bir mali müşavir yükümlülüklerinizi ve kendi ülkenizin aynı geliri nasıl ele aldığını teyit edebilir; kiralama ve satış sonrası danışmanlık hizmetimiz kiraya verirken neyle karşılaşacağınızı anlatır.

Satarken masraflar ve kurallar

Genel bilgi olarak satıcı tapu harcının %2'lik payını öder ve satıştan elde edilen kazanç, mülke ne kadar süre sahip olduğunuza ve durumunuza göre gelir vergisine tabi olabilir. KDV istisnasıyla aldıysanız üç yıl içinde satış, ödenmeyen KDV'yi faiziyle birlikte doğurur. Vatandaşlıkta tapuda mülkün üç yıl satılmayacağına dair şerh bulunur: bu süre içinde satmak veya daha sonra mülkü önceki malike ya da onun birinci derece yakınlarına geri devretmek yatırım tespit belgesinin iptaline yol açar. Bir satışı kararlaştırmadan önce vergi tarafını bir mali müşavire kontrol ettirin.

Vatandaşlık veya ikamet izni için alım

Yukarıdaki masraflar her alımda geçerlidir. Vatandaşlık veya ikamet izni için yapılan bir alım, beyan ettiğiniz bedeli ve ödeme şeklini etkileyen koşullar ekler:

• Vatandaşlık: tapu bedeli, bankayla kanıtlanan ödemeler ve değerleme her biri USD 400,000'e ulaşmalıdır; döviz devirden önce DAB ile Türkiye'deki bir bankaya satılır; mülk üç yıl elde tutulur. Süreç genellikle 8 ila 12 ay sürer, süre garanti edilmez. Bkz. gayrimenkul yatırımıyla vatandaşlık.
• İkamet izni: 16 Ekim 2023'ten itibaren alınan mülklerde tapudaki satış bedeli en az USD 200,000 olmalı ve mülk konut olmalıdır.

Bir alım için bütçe nasıl yapılır

1. Fiyattan başlayın ve tapu harcındaki payınızı ekleyin: %2, satıcının payını da üstlendiyseniz %4.
2. Döner sermaye ücretini ve değerleme raporunu ekleyin.
3. Yeni bir konutta, bir mali müşavir istisna koşullarını sağladığınızı teyit etmediyse geçerli orandan KDV'yi ekleyin.
4. Tercümeleri, tercümanı, vekaletname için noteri ve DASK poliçesini ekleyin.
5. Bir emlak danışmanıyla çalışıyorsanız yazılı olarak kararlaştırılan komisyonu ekleyin.
6. Yıllık masrafları planlayın: emlak vergisi, aidat, abonelikler ve gerekiyorsa ikamet izni yenilemeleri.

Sık yapılan hatalar

• Ödenen bedelden düşük bir bedel beyan etmek: ceza artık eksik verginin %100'üdür ve mülk ikamet veya vatandaşlık eşiğinin altında kalabilir.
• Vergi yerleşikliğinizi kontrol etmeden KDV istisnasının uygulanacağını varsaymak ya da istisnadan yararlandıktan sonra üç yıl içinde satmak.
• Değerleme raporunun devirden önce süresinin dolmasına izin vermek: rapor 6 ay geçerlidir.
• Nakit ödemek ya da vatandaşlık amaçlı bir alımda DAB düzenlenmeden ödeme yapmak.
• Döner sermaye ücretini, DASK poliçesini ve aidatı bütçeye katmamak.
• Emlak komisyonunu yalnızca sözlü kararlaştırmak.

Gordion Partners nasıl yardımcı olur

Gordion Partners bir yatırım danışmanlığı şirketidir; mali müşavir veya vergi danışmanı değildir. Müşterilerimiz bilgi sahibi olsun diye yukarıdaki genel kuralları paylaşırız ve her alımda adımları anlatır, değerleme raporunu ve tapu randevusunu koordine eder, lisanslı profesyonellerle çalışırız: kendi vergi durumunuz için bir mali müşavir, vekaletnameler için bir noter ve sözleşmeye dair hukuki görüş için bağımsız bir avukat. Yabancı olarak Türkiye'de mülk satın alma rehberimiz sürecin tamamını anlatır; satın alma danışmanlığı ve gayrimenkul danışmanlığı sayfalarımız nasıl yardımcı olduğumuzu açıklar; gayrimenkul projeleri sayfaları ise Türkiye'deki projeler hakkında bilgi verir, bunlar bizim ilanlarımız değildir. Kendi ücretlerimizi yayımlamıyoruz: ücretler, sorularınız ve hizmet kapsamı için bize ulaşın.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye'de tapu harcı ne kadar?

Genel bilgi olarak tapu harcı beyan edilen bedelin %4'üdür: alıcıdan %2 ve satıcıdan %2. 19 Aralık 2025'ten bu yana beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz.

Tapu harcını kim öder, alıcı mı satıcı mı?

Kanuna göre her biri %2 öder. Taraflar %4'ün tamamını birinin ödemesini kararlaştırabilir, ancak her taraf kendi payından sorumlu kalır.

Türkiye'de gayrimenkulde KDV var mı?

KDV esas olarak müteahhitlerin sattığı yeni konutlarda uygulanır. Oran, ruhsat tarihine, alana ve proje türüne göre %1, %10 veya %20'dir; 1 Nisan 2022'den itibaren alınan ruhsatlarda net alanın 150 m²'ye kadar olan kısmı %10, kalanı %20 oranında vergilendirilir.

Bir yabancı Türkiye'de yeni bir konutu KDV ödemeden alabilir mi?

Türkiye'de yerleşik olmayan bir yabancıya yeni bir konut veya işyerinin ilk satışı, bedel döviz olarak getirilirse istisna olabilir. Üç yıl içinde satış KDV'yi faiziyle birlikte doğurur ve Türkiye'de vergi açısından yerleşik bir yabancı bu istisnadan yararlanamaz. Durumunuzu bir mali müşavire teyit ettirin.

Türkiye'de emlakçı komisyonu ne kadar?

Bir emlak danışmanı işin içindeyse komisyonu o belirler ve yazılı bir sözleşmeyle kararlaştırılır; bu yüzden önceden sorun. Gordion Partners bir emlak firması değildir; bir müşteri aracılık hizmetine ihtiyaç duyduğunda bu hizmeti Burak Ünal kendi emlak firması aracılığıyla verir, komisyon talep üzerine bildirilir.

Değerleme raporu ne kadar?

Ücreti SPK lisanslı değerleme şirketi belirler. Rapor yabancıya yapılan her satışta zorunludur ve 6 ay geçerlidir.

Mülk sahibi olarak her yıl ne öderim?

Genel olarak belediyeye yıllık emlak vergisi, aidat, abonelikler ve DASK yenilemesi. Kira geliri genel olarak Türkiye'de vergilendirilir; yükümlülüklerinizi bir mali müşavir teyit edebilir.

Vatandaşlık için alımda masraflar farklı mı?

Aynı masraflar geçerlidir. Ayrıca üç tutarın her biri USD 400,000'e ulaşmalı, döviz devirden önce DAB ile Türkiye'deki bir bankaya satılmalı ve mülk üç yıl elde tutulmalıdır.

Resmi kaynaklar: Resmî Gazete, 7566 sayılı Kanun (resmigazete.gov.tr), TKGM, yabancılara satışla ilgili sorular (tkgm.gov.tr), TKGM, 3065 sayılı KDV Kanunu m.13/i (tkgm.gov.tr), TKGM, değerleme raporu (yourkeyturkiye.gov.tr), Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr).