Quels sont les coûts liés à l'achat d'un bien immobilier en Turquie : droits de mutation, TVA, commission d'agence immobilière

L'exonération de TVA pour les étrangers non résidents

À titre d'information générale, l'article 13/1-i de la loi n° 3065 sur la TVA exonère la première livraison d'un logement ou d'un local professionnel neuf à un étranger qui ne réside pas en Turquie, ou à un citoyen turc vivant à l'étranger depuis plus de six mois. Les conditions sont strictes :

• le prix doit être apporté en Turquie en devises : au moins la moitié avant la vente et le reste dans un délai d'un an ;
• si l'acheteur cède le bien dans les trois ans, la TVA non payée devient exigible, avec les intérêts (le délai est passé d'un an à trois ans avec la loi n° 7394, à compter du 1er mai 2022) ;
• un étranger considéré comme résident fiscal en Turquie, par exemple parce qu'il y séjourne plus de six mois au cours d'une année civile hors mission temporaire, ne peut pas en bénéficier.

Aucune abrogation ni modification de l'exonération par la loi n° 7566 (décembre 2025) ou la loi n° 7582 (juin 2026) n'a été relevée, et les commentaires de 2026 la décrivent comme toujours en vigueur. Les conditions dépendant de votre résidence et de vos projets, faites-les confirmer par un expert-comptable agréé avant de signer.

Les autres frais d'achat

• Traducteur et interprète : si vous ne parlez pas turc, un traducteur assermenté doit assister à la signature au cadastre. Ses honoraires dépendent de la ville et du traducteur : demandez-les à l'avance.
• Notaire et procuration : si quelqu'un signe pour vous, la procuration est établie chez un notaire en Turquie ou dans un consulat turc ; les frais de notaire et de traductions assermentées suivent le tarif des notaires, qui change chaque année.
• Assurance tremblement de terre obligatoire (DASK) : une police valide est normalement exigée pour le transfert d'un logement et se renouvelle chaque année ; voir l'assurance DASK pour les propriétaires étrangers.
• Frais bancaires et de change : le taux de change et les frais de la banque pour le virement du prix. Pour la citoyenneté, les devises sont vendues à une banque en Turquie, qui délivre le certificat d'achat de devises (DAB) avant le transfert.
• Abonnements : électricité, eau, gaz et internet à votre nom, avec les frais fixés par chaque fournisseur.

La commission d'intermédiation

Une commission d'intermédiation immobilière n'existe que si un agent immobilier intervient dans l'achat. Elle est fixée par l'agent et doit être convenue dans un contrat d'intermédiation écrit avant le début du service, en précisant quelle partie la paie et ce qu'elle couvre. Demandez-la à l'avance et vérifiez que l'agent est enregistré.

Gordion Partners est une société de conseil en investissement, pas une agence immobilière, et ne perçoit pas de commission d'intermédiation. Lorsqu'un client a besoin d'un service d'intermédiation immobilière, comme une recherche de bien, des visites ou la négociation, il est assuré par Burak Ünal, agent immobilier enregistré, par l'intermédiaire de sa propre agence, et la commission est communiquée sur demande.

Les frais de détention d'un bien en Turquie

• Taxe foncière annuelle (emlak vergisi) : en général, le propriétaire paie chaque année une taxe foncière à la municipalité où se trouve le bien, calculée sur sa valeur fiscale selon les taux fixés par la loi. La municipalité peut vous indiquer le montant et les échéances.
• Charges de copropriété (aidat) : dans les immeubles et les résidences, la gestion facture des charges mensuelles pour les parties communes et les services. Demandez le montant actuel et les travaux prévus avant d'acheter.
• Abonnements et assurance : électricité, eau, gaz, internet et le renouvellement annuel de la DASK, plus toute assurance habitation que vous choisissez.
• Permis de séjour : si le bien fonde votre permis de séjour, les frais d'État du permis et de la carte et la prime d'assurance santé sont payés à part ; voir le permis de séjour pour les propriétaires.
• Revenus locatifs : en général, les loyers d'un bien situé en Turquie sont imposables en Turquie et déclarés dans une déclaration annuelle de revenus. Un expert-comptable agréé peut confirmer vos obligations et la façon dont votre pays d'origine traite ces revenus ; notre conseil en location et après-vente explique à quoi vous attendre si vous louez.

Frais et règles lors de la revente

À titre d'information générale, le vendeur paie sa part de 2 % des droits de mutation, et une plus-value peut être imposable selon la durée de détention et votre situation. Si vous avez acheté avec l'exonération de TVA, une revente dans les trois ans rend exigibles la TVA non payée et les intérêts. Pour la citoyenneté, le titre porte une annotation interdisant la vente pendant trois ans : vendre pendant cette période, ou ensuite rétrocéder le bien à l'ancien propriétaire ou à ses parents au premier degré, entraîne l'annulation du certificat de détermination de l'investissement. Faites vérifier l'aspect fiscal par un expert-comptable agréé avant de conclure une vente.

Acheter pour la citoyenneté ou un permis de séjour

Les frais ci-dessus s'appliquent à tout achat. Un achat en vue de la citoyenneté ou d'un permis de séjour ajoute des conditions qui touchent au prix déclaré et au mode de paiement :

• Citoyenneté : le prix inscrit sur le titre, les paiements prouvés par la banque et l'expertise doivent chacun atteindre 400 000 USD ; les devises sont vendues à une banque en Turquie avec un DAB avant le transfert ; le bien est conservé trois ans. La procédure prend en général 8 à 12 mois, sans garantie. Voir la citoyenneté par investissement immobilier.
• Permis de séjour : pour un bien acheté depuis le 16 octobre 2023, le prix de vente inscrit sur le titre doit être d'au moins 200 000 USD, et le bien doit être un logement.

Comment établir le budget d'un achat

1. Partez du prix et ajoutez votre part des droits de mutation : 2 %, ou 4 % si vous avez accepté de payer aussi la part du vendeur.
2. Ajoutez la redevance du fonds renouvelable et le rapport d'expertise.
3. Pour un bien neuf, ajoutez la TVA au taux applicable, sauf si un expert-comptable agréé a confirmé que vous remplissez les conditions de l'exonération.
4. Ajoutez les traductions, l'interprète, le notaire pour une procuration et la police DASK.
5. Ajoutez la commission d'intermédiation si vous faites appel à un agent, telle que convenue par écrit.
6. Prévoyez les frais annuels : taxe foncière, charges de copropriété, abonnements et, le cas échéant, renouvellements du permis de séjour.

Les erreurs fréquentes

• Déclarer un prix inférieur au prix payé : la pénalité est désormais de 100 % de la taxe éludée, et le bien peut passer sous un seuil de séjour ou de citoyenneté.
• Supposer que l'exonération de TVA s'applique sans vérifier votre résidence fiscale, ou revendre dans les trois ans après en avoir bénéficié.
• Laisser expirer le rapport d'expertise avant le transfert : il est valable 6 mois.
• Payer en espèces, ou payer avant la délivrance du DAB pour un achat en vue de la citoyenneté.
• Oublier dans le budget la redevance du fonds renouvelable, la police DASK et les charges de copropriété.
• Convenir d'une commission d'intermédiation uniquement à l'oral.

Comment Gordion Partners vous accompagne

Gordion Partners est une société de conseil en investissement, et non un expert-comptable ou un conseiller fiscal. Nous partageons les règles générales ci-dessus pour que nos clients soient informés et, pour chaque achat, nous expliquons les étapes, coordonnons le rapport d'expertise et le rendez-vous au cadastre et travaillons avec des professionnels agréés : un expert-comptable agréé pour votre situation fiscale, un notaire pour les procurations et un avocat indépendant pour un avis juridique sur le contrat. Notre guide pour acheter un bien en Turquie en tant qu'étranger couvre toute la procédure, nos pages accompagnement à l'achat et conseil immobilier expliquent comment nous aidons, et les pages des projets immobiliers informent sur des projets en Turquie ; ce ne sont pas nos annonces. Nos honoraires ne sont pas publiés : contactez-nous pour les honoraires, vos questions et l'étendue de nos services.

Questions fréquentes

Quel est le montant des droits de mutation en Turquie ?

À titre d'information générale, les droits de mutation représentent 4 % du prix déclaré : 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur. Depuis le 19 décembre 2025, le prix déclaré ne peut être inférieur à la valeur fiscale foncière.

Qui paie les droits de mutation, l'acheteur ou le vendeur ?

Chacun paie 2 % selon la loi. Les parties peuvent convenir que l'une d'elles paie la totalité des 4 %, mais chacune reste redevable de sa propre part.

La TVA s'applique-t-elle aux biens immobiliers en Turquie ?

La TVA concerne surtout les biens neufs vendus par des promoteurs. Le taux est de 1 %, 10 % ou 20 % selon la date du permis, la surface et le type de projet ; pour les permis à partir du 1er avril 2022, la surface nette jusqu'à 150 m² est taxée à 10 % et le reste à 20 %.

Un étranger peut-il acheter un bien neuf en Turquie sans payer la TVA ?

La première vente d'un logement ou d'un local professionnel neuf à un étranger non résident en Turquie peut être exonérée si le prix est apporté en devises. Une revente dans les trois ans rend la TVA et les intérêts exigibles, et un étranger résident fiscal en Turquie ne peut pas en bénéficier. Faites confirmer votre cas par un expert-comptable agréé.

Quel est le montant de la commission d'agence immobilière en Turquie ?

Lorsqu'un agent intervient, la commission est fixée par l'agent et convenue dans un contrat écrit : demandez-la à l'avance. Gordion Partners n'est pas une agence immobilière ; lorsqu'un client a besoin d'intermédiation, elle est assurée par Burak Ünal par l'intermédiaire de sa propre agence, avec une commission communiquée sur demande.

Combien coûte le rapport d'expertise ?

Son prix est fixé par la société d'expertise agréée par le SPK. Le rapport est obligatoire pour toute vente à un étranger et valable 6 mois.

Que paie-t-on chaque année en tant que propriétaire ?

En général, la taxe foncière annuelle à la municipalité, les charges de copropriété, les abonnements et le renouvellement de la DASK. Les revenus locatifs sont en général imposables en Turquie ; un expert-comptable agréé peut confirmer vos obligations.

Les frais sont-ils différents pour un achat en vue de la citoyenneté ?

Les mêmes frais s'appliquent. En outre, les trois montants doivent chacun atteindre 400 000 USD, les devises doivent être vendues à une banque en Turquie avec un DAB avant le transfert et le bien doit être conservé trois ans.

Sources officielles : Resmî Gazete, loi n° 7566 (resmigazete.gov.tr), TKGM, questions sur les ventes aux étrangers (tkgm.gov.tr), TKGM, loi n° 3065 sur la TVA, art. 13/i (tkgm.gov.tr), TKGM, rapport d'expertise (yourkeyturkiye.gov.tr), Administration fiscale (gib.gov.tr).