在土耳其購買房產的成本包括：產權稅、增值稅、房地產經紀人佣金
作者 Burak Ünal, 创始人兼管理合伙人, Gordion Partners
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要点速览
以下为截至 2026 年 10 月的一般信息：在土耳其购房需缴纳申报价格 4% 的地契税（买方 2%，卖方 2%）、固定的周转基金费、评估报告费；购买新房时，如不适用非居民外国人免税，还须缴纳 1%、10% 或 20% 的增值税。成为业主后须缴纳年度房产税；如有经纪人参与，经纪佣金由经纪人确定。哪些规定适用于您的购房，可由持牌会计师确认。
目录
截至 2026 年 10 月的要点（一般信息，并非税务建议）
- 地契税：按申报价格，买方 2%，卖方 2%，合计 4%。根据第 7566 号法律（2025 年 12 月 19 日《官方公报》），计税基础不得低于房产税评估价值，低报价格的罚款为少缴税款的 100%。
- 周转基金费：每笔交易按固定金额收取，并非按比例，与地契税分开缴纳。
- 评估报告：向外国人出售房产时必须提供，由 SPK 许可的公司出具，有效期 6 个月；费用由评估公司确定。
- 新房增值税：一般税率 20%，优惠税率 10% 和 1%。建筑许可日期为 2022 年 4 月 1 日或之后的，净面积 150 m² 以内的部分按 10% 征税，其余按 20% 征税。
- 增值税免税：新建住宅或办公场所首次出售给不在土耳其居住、以外币付款的外国人时，可以免征增值税；3 年内出售须补缴税款及利息。
- 经纪佣金：如有经纪人参与，由经纪人确定并以书面形式约定。
官方来源：《官方公报》（resmigazete.gov.tr）、TKGM，增值税免税公告（tkgm.gov.tr）、税务局（gib.gov.tr）。
在土耳其購買房產的費用包括增值稅、產權證稅、房地產經紀人佣金、估價申報費和翻譯費。以下我將詳細解釋外國人在土耳其購買房產的各項費用。
土耳其的產權證稅為4%。此税额根据在房产登记处申报的交易价值计算，申报价值不得低于房产税评估价值（第 7566 号法律，自 2025 年 12 月 19 日起）。例如，如果房產價值為300萬土耳其里拉，則產權證稅為12萬土耳其里拉。土耳其的4%產權證稅由買賣雙方各負擔一半。
如有房地产经纪人参与，佣金由经纪人确定并以书面形式约定；请在开始前询问。
外國人在購買房產前需要進行估價報告。 估价报告须由经土耳其资本市场委员会（SPK）授权、并已接入土地登记处TADEBİS系统的估价公司出具（先前的独家安排已于2026年9月28日结束）。
如果您希望委託他人代您完成購買，可以在土耳其的公證處辦理授權委託書。授权委托书的公证费按每年调整的官方公证收费标准收取，请向公证处询问当前金额。
如果外國人不會說土耳其語，則需要翻譯。翻译费用因城市和译员而异，请事先询问。
最後，土耳其新建房產項目，需繳納增值稅 (VAT)。对于建筑许可日期为 2022 年 4 月 1 日或之后的建筑，净面积 150 平方米以内的部分增值税率为 10%，超出部分为 20%；如下文所述，也可能适用其他税率（1% 或旧规则）以及针对非居民外国人的免税。
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费用一览
以下为截至 2026 年 10 月的一般信息，外国买家除房价外应预算的费用如下：
| 费用 | 如何确定 | 何时支付 |
|---|---|---|
| 地契税（tapu harcı） | 申报价格的买方 2%、卖方 2%，合计 4% | 在土地登记局签字之前 |
| 周转基金费（döner sermaye） | 每笔交易固定金额 | 在土地登记局，与地契税一并缴纳 |
| 评估报告 | 由 SPK 许可的评估公司确定 | 土地登记局预约之前 |
| 增值税（KDV） | 新房 1%、10% 或 20%，适用免税的除外 | 随房款支付给卖方 |
| 翻译、公证、授权书 | 由译员和公证收费标准确定 | 过户前及过户当天 |
| 强制地震保险（DASK） | 国家标准保单的保费 | 住宅过户前，之后每年续保 |
| 经纪佣金 | 由经纪人确定，书面约定 | 如有经纪人参与，按约定支付 |
| 年度房产税（emlak vergisi） | 依法按房产的计税价值征收 | 持有房产期间每年缴纳 |
以下各节逐项说明。这些是供您了解情况的一般规则，并非税务建议：如需了解您本人的情况，请咨询持牌会计师（mali müşavir）或税务顾问。
地契税：申报价格的 4%
地契税（tapu harcı，常被称为产权税）是每笔房地产买卖都要缴纳的国家税费。税率为买方 2%（binde 20）、卖方 2%，合计 4%。买卖双方可以私下约定由谁支付，例如由买方承担全部 4%，但对税务机关而言，各方仍对自己的份额负有责任。
计税基础是在土地登记局申报的价格。根据第 7566 号法律（2025 年 12 月 19 日《官方公报》），申报的转让价格不得低于房产税评估价值，低报价格造成税收损失的罚款由少缴税款的 25% 提高到 100%。税率本身没有变化，2026 年也不适用任何优惠税率。举例来说，申报价格为 3,000,000 土耳其里拉时，地契税合计 120,000 里拉：买方 60,000 里拉，卖方 60,000 里拉。详见4% 的地契税。
如实申报价格的重要性不仅在于罚款。以 2023 年 10 月 16 日起购买的房产申请居留许可时，地契上的售价必须至少为 USD 200,000；申请入籍时，地契价格是必须达到 USD 400,000 的三个金额之一。申报价格偏低，可能让您失去居留许可或入籍申请资格。
周转基金费（döner sermaye ücreti）
周转基金费是土地登记局另行收取的费用，每笔交易按固定金额收取，而不是按房价比例收取。2026 年的计算方法是以基础金额乘以 0.30 至 3.00 之间的地方系数，因此因地区而异。您这笔过户的金额与地契税一并计算，并在签字前缴纳。
评估报告
凡向外国人出售房地产，都须提供载明房产市场价值的评估报告。报告由资本市场委员会（SPK）许可的评估公司出具，通过土地登记局的评估系统 TADEBİS 或 Web-Tapu 申请。评估公司自行确定收费，报告有效期为 6 个月，因此请在临近过户时再申请。
对于入籍，三个金额必须各自达到 USD 400,000：地契价格、经银行证明的向卖方付款，以及报告中的价值。只有这样，土地登记局才会签发金额确认证书（TTB）。据多家律师事务所和新闻媒体报道，自 2026 年 9 月 28 日起，凡经 SPK 许可、在土耳其评估专家协会（TDUB）有效执业并接入 TADEBİS 的评估公司，均可出具入籍评估报告；此前只有 GEDAŞ 可以出具。以 2023 年 10 月 16 日起购买的房产申请居留许可时，评估报告不能代替地契价格。参见面向外国买家的评估报告以及我们的地契过户与评估支持。
新房增值税
增值税（KDV）主要涉及从开发商或其他征收增值税的卖方购买的新房。在不适用免税的情况下，一般税率为 20%，优惠税率为 10% 和 1%。根据 2023 年 7 月 10 日起生效的第 7346 号总统令，一般税率由 18% 提高，优惠税率由 8% 提高。
- 建筑许可日期为 2022 年 4 月 1 日或之后：净面积 150 m² 以内的部分按 10% 征税，超过 150 m² 的部分按 20% 征税。
- 1% 税率：主要保留给依据第 6306 号法律实施的城市更新项目（危险建筑）以及部分较早的许可。
- 建筑许可日期早于 2022 年 4 月 1 日：仍适用以土地单位计税价值和大都市地位为依据的旧标准，税率为 1%、10% 或 20%。
因此，适用哪种税率取决于许可日期、面积和项目类型。请卖方在买卖合同和发票上注明增值税，并在签字前请持牌会计师核查。
非居民外国人的增值税免税
作为一般信息，第 3065 号《增值税法》第 13/1-i 条规定，新建住宅或办公场所首次交付给不在土耳其居住的外国人，或在国外居住超过六个月的土耳其公民时，可以免征增值税。条件十分严格：
- 房款须以外币汇入土耳其：至少一半在出售前汇入，其余在一年内汇入；
- 如买方在三年内处置该房产，未缴的增值税连同利息须补缴（根据第 7394 号法律，自 2022 年 5 月 1 日起该期限由一年延长至三年）；
- 被视为土耳其税务居民的外国人，例如在一个日历年内在土耳其停留超过六个月且并非临时派驻的，不能享受该免税。
目前未发现第 7566 号法律（2025 年 12 月）或第 7582 号法律（2026 年 6 月）废止或修改该免税规定，2026 年的评论也认为其仍然有效。由于条件取决于您的居住情况和计划，请在签字前向持牌会计师确认。
其他购房费用
- 翻译：如果您不会说土耳其语，在土地登记局签字时必须有宣誓翻译在场。费用因城市和译员而异，请事先询问。
- 公证与授权书：如由他人代您签字，授权书须在土耳其的公证处或土耳其领事馆办理；公证费和宣誓翻译费按每年调整的公证收费标准收取。
- 强制地震保险（DASK）：住宅过户通常需要有效保单，并须每年续保；参见外国业主的 DASK 地震保险。
- 银行与汇兑费用：银行汇率以及汇付房款的手续费。入籍购房时，外币出售给土耳其的银行，由银行在过户前签发外汇购买证明（DAB）。
- 公用事业账户：以您的名义开通电、水、燃气和互联网，费用由各服务商确定。
经纪佣金
只有在购房过程中有房地产经纪人参与时，才会产生经纪佣金。佣金由经纪人确定，应在服务开始前以书面经纪合同约定，包括由哪一方支付以及涵盖哪些内容。请事先询问，并核实经纪人是否已注册。
Gordion Partners 是一家投资咨询公司，不是房地产经纪公司，不收取经纪佣金。如客户需要找房、看房或议价等房地产经纪服务，将由注册房地产经纪人 Burak Ünal 通过其本人的经纪公司提供，佣金可应要求告知。
在土耳其持有房产的费用
- 年度房产税（emlak vergisi）：一般而言，业主每年向房产所在地的市政府缴纳房产税，按房产的计税价值和法定税率计算。具体金额和缴纳时间可向市政府查询。
- 物业管理费（aidat）：公寓楼和住宅小区的管理方每月收取公共区域和服务费用。购房前请询问当前金额以及计划中的工程。
- 公用事业与保险：电、水、燃气、互联网和每年续保的 DASK，以及您自行选择的家庭财产保险。
- 居留许可：如以该房产申请居留许可，许可和卡片的国家规费以及医疗保险费另行支付；参见房产所有人居留许可。
- 租金收入：一般而言，出租土耳其房产的收入须在土耳其纳税，并在年度所得税申报中申报。持牌会计师可以确认您的义务，以及您所在国家如何处理这笔收入；我们的租赁与售后咨询介绍了出租时的注意事项。
出售时的费用与规定
作为一般信息，卖方须缴纳 2% 的地契税份额，出售所得收益视持有期限和个人情况可能须缴纳所得税。如果购房时享受了增值税免税，三年内出售须补缴未缴增值税及利息。入籍购房的地契上注明三年内不得出售：在此期间出售，或之后将房产转回原业主或其一级亲属，将导致投资确认证书被撤销。在约定出售之前，请先请持牌会计师核查税务问题。
为入籍或居留许可购房
上述费用适用于所有购房。为入籍或居留许可购房还会增加一些条件，影响申报价格和付款方式：
- 入籍：地契价格、经银行证明的付款和评估价值必须各自达到 USD 400,000；外币须在过户前出售给土耳其的银行并取得 DAB；房产须持有三年。整个流程通常需要 8 至 12 个月，不作任何保证。参见房地产投资入籍。
- 居留许可：2023 年 10 月 16 日起购买的房产，地契上的售价必须至少为 USD 200,000，且房产须为住宅。
如何为购房做预算
- 以房价为基础，加上您应承担的地契税份额：2%；如约定由您同时承担卖方份额，则为 4%。
- 加上周转基金费和评估报告费。
- 购买新房时，按适用税率加上增值税，除非持牌会计师已确认您符合免税条件。
- 加上翻译费、现场翻译、办理授权书的公证费和 DASK 保单。
- 如委托经纪人，按书面约定加上经纪佣金。
- 规划每年的费用：房产税、物业管理费、公用事业费，以及如适用的居留许可续签费用。
常见错误
- 申报低于实际支付的价格：罚款现为少缴税款的 100%，房产还可能低于居留或入籍门槛。
- 未核实税务居民身份就认定可以免征增值税，或在享受免税后三年内出售。
- 让评估报告在过户前过期：报告有效期为 6 个月。
- 以现金付款，或在入籍购房时于 DAB 签发前付款。
- 预算中遗漏周转基金费、DASK 保单和物业管理费。
- 仅以口头方式约定经纪佣金。
Gordion Partners 如何提供帮助
Gordion Partners 是一家投资咨询公司，不是会计师或税务顾问。我们分享以上一般规则，让客户了解情况；在每一笔购房中，我们讲解各个步骤，协调评估报告和土地登记局预约，并与持牌专业人士合作：由持牌会计师处理您的税务情况，由公证处办理授权书，由独立律师就合同出具法律意见。我们的外国人在土耳其购买房产指南介绍了完整流程，购房协助和房地产咨询页面介绍了我们如何提供帮助，房产项目页面提供的是土耳其项目的信息，并非我们的房源。我们的服务费不对外公布：如需了解费用、咨询问题或服务范围，请联系我们。
常见问题
土耳其的地契税是多少？
作为一般信息，地契税为申报价格的 4%：买方 2%，卖方 2%。自 2025 年 12 月 19 日起，申报价格不得低于房产税评估价值。
地契税由谁支付，买方还是卖方？
依法各付 2%。双方可以约定由其中一方支付全部 4%，但各方仍对自己的份额负有责任。
在土耳其购房要缴纳增值税吗？
增值税主要涉及开发商出售的新房。税率为 1%、10% 或 20%，取决于许可日期、面积和项目类型；2022 年 4 月 1 日起的许可，净面积 150 m² 以内按 10% 征税，其余按 20% 征税。
外国人在土耳其购买新房可以不缴增值税吗？
新建住宅或办公场所首次出售给不在土耳其居住的外国人时，如房款以外币汇入，可以免税。三年内出售须补缴税款及利息，属于土耳其税务居民的外国人不能享受免税。请向持牌会计师确认您的情况。
土耳其房地产经纪人的佣金是多少？
如有经纪人参与，佣金由经纪人确定，并以书面合同约定，请事先询问。Gordion Partners 不是房地产经纪公司；客户需要经纪服务时，由 Burak Ünal 通过其本人的经纪公司提供，佣金可应要求告知。
评估报告要多少钱？
费用由 SPK 许可的评估公司确定。向外国人出售房产时必须提供评估报告，有效期 6 个月。
作为业主每年要缴纳哪些费用？
一般包括向市政府缴纳的年度房产税、物业管理费、公用事业费和 DASK 续保费。租金收入一般须在土耳其纳税；持牌会计师可以确认您的义务。
为入籍购房的费用会不同吗？
费用相同。此外，三个金额必须各自达到 USD 400,000，外币须在过户前出售给土耳其的银行并取得 DAB，房产须持有三年。
官方来源：《官方公报》，第 7566 号法律（resmigazete.gov.tr）、TKGM，向外国人出售房产常见问题（tkgm.gov.tr）、TKGM，第 3065 号《增值税法》第 13/i 条（tkgm.gov.tr）、TKGM，评估报告（yourkeyturkiye.gov.tr）、税务局（gib.gov.tr）。
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