Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie in der Türkei an: Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, Maklerprovision

Die Mehrwertsteuerbefreiung für nicht ansässige Ausländer

Als allgemeine Information: Artikel 13/1-i des Mehrwertsteuergesetzes Nr. 3065 befreit die erste Lieferung einer neu gebauten Wohnung oder Gewerbeeinheit an einen Ausländer, der nicht in der Türkei ansässig ist, oder an einen türkischen Staatsbürger, der seit mehr als sechs Monaten im Ausland lebt. Die Bedingungen sind streng:

• der Preis muss in Devisen in die Türkei gebracht werden: mindestens die Hälfte vor dem Verkauf und der Rest innerhalb eines Jahres;
• veräußert der Käufer die Immobilie innerhalb von drei Jahren, wird die nicht gezahlte Mehrwertsteuer samt Zinsen fällig (die Frist wurde durch das Gesetz Nr. 7394 ab dem 1. Mai 2022 von einem auf drei Jahre verlängert);
• ein Ausländer, der steuerlich in der Türkei ansässig ist, zum Beispiel weil er sich in einem Kalenderjahr mehr als sechs Monate dort aufhält, ohne vorübergehend entsandt zu sein, kann die Befreiung nicht nutzen.

Eine Aufhebung oder Änderung der Befreiung durch das Gesetz Nr. 7566 (Dezember 2025) oder das Gesetz Nr. 7582 (Juni 2026) wurde nicht gefunden, und Kommentare aus dem Jahr 2026 beschreiben sie als weiterhin gültig. Da die Bedingungen von Ihrem Wohnsitz und Ihren Plänen abhängen, lassen Sie sie vor der Unterschrift von einem zugelassenen Steuerberater bestätigen.

Weitere Kaufnebenkosten

• Übersetzer und Dolmetscher: Wenn Sie kein Türkisch sprechen, muss ein vereidigter Übersetzer bei der Unterschrift im Grundbuchamt anwesend sein. Das Honorar hängt von der Stadt und vom Übersetzer ab; fragen Sie vorab danach.
• Notar und Vollmacht: Unterschreibt jemand für Sie, wird die Vollmacht bei einem Notar in der Türkei oder bei einem türkischen Konsulat erteilt; Notarkosten und beglaubigte Übersetzungen richten sich nach dem Notartarif, der sich jedes Jahr ändert.
• Pflicht-Erdbebenversicherung (DASK): Eine gültige Police ist bei der Übertragung einer Wohnung in der Regel erforderlich und wird jährlich verlängert; siehe die DASK-Versicherung für ausländische Eigentümer.
• Bank- und Währungskosten: Wechselkurs und Gebühren der Bank für die Überweisung des Preises. Für die Staatsbürgerschaft werden die Devisen an eine Bank in der Türkei verkauft, die vor der Übertragung die Devisenankaufsbescheinigung (DAB) ausstellt.
• Versorgungsverträge: Strom, Wasser, Gas und Internet auf Ihren Namen, mit den Gebühren des jeweiligen Anbieters.

Maklerprovision

Eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Immobilienmakler am Kauf beteiligt ist. Sie wird vom Makler festgelegt und sollte vor Beginn der Leistung in einem schriftlichen Maklervertrag vereinbart werden, einschließlich der Frage, welche Partei sie zahlt und was sie abdeckt. Fragen Sie vorab danach und prüfen Sie, ob der Makler eingetragen ist.

Gordion Partners ist ein Investmentberatungsunternehmen, kein Immobilienmakler, und berechnet keine Maklerprovision. Wenn ein Kunde eine Immobilienvermittlung benötigt, etwa eine Objektsuche, Besichtigungen oder die Verhandlung, übernimmt diese Burak Ünal, ein eingetragener Immobilienmakler, über sein eigenes Maklerunternehmen; die Provision nennt er auf Anfrage.

Kosten als Eigentümer in der Türkei

• Jährliche Grundsteuer (emlak vergisi): In der Regel zahlen Eigentümer jedes Jahr eine Grundsteuer an die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, berechnet auf den Steuerwert nach den gesetzlichen Sätzen. Die Gemeinde nennt Ihnen Betrag und Zahlungstermine.
• Hausgeld (aidat): In Wohngebäuden und Wohnanlagen erhebt die Verwaltung ein monatliches Hausgeld für Gemeinschaftsflächen und Dienste. Fragen Sie vor dem Kauf nach dem aktuellen Betrag und geplanten Arbeiten.
• Versorgung und Versicherung: Strom, Wasser, Gas, Internet und die jährliche DASK-Verlängerung sowie eine Hausratversicherung nach Wahl.
• Aufenthaltserlaubnis: Stützt die Immobilie Ihre Aufenthaltserlaubnis, werden die staatlichen Gebühren für Erlaubnis und Karte sowie die Krankenversicherungsprämie gesondert gezahlt; siehe die Aufenthaltserlaubnis für Immobilieneigentümer.
• Mieteinnahmen: In der Regel sind Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie in der Türkei dort steuerpflichtig und in einer jährlichen Einkommensteuererklärung anzugeben. Ein zugelassener Steuerberater kann Ihre Pflichten bestätigen und klären, wie Ihr Heimatland dieselben Einnahmen behandelt; unsere Beratung zu Vermietung und Nachbetreuung erklärt, was Sie bei einer Vermietung erwartet.

Kosten und Regeln beim Verkauf

Als allgemeine Information zahlt der Verkäufer seinen Anteil von 2 % der Grundbuchgebühr, und ein Veräußerungsgewinn kann je nach Haltedauer und Ihrer Situation einkommensteuerpflichtig sein. Haben Sie mit der Mehrwertsteuerbefreiung gekauft, macht ein Verkauf innerhalb von drei Jahren die nicht gezahlte Mehrwertsteuer samt Zinsen fällig. Für die Staatsbürgerschaft trägt das Grundbuch einen Vermerk, dass die Immobilie drei Jahre nicht verkauft wird: Ein Verkauf in diesem Zeitraum oder eine spätere Rückübertragung an den Vorbesitzer oder dessen Verwandte ersten Grades führt zur Aufhebung der Investitionsfeststellungsbescheinigung. Lassen Sie die steuerliche Seite vor einem Verkauf von einem zugelassenen Steuerberater prüfen.

Kauf für die Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltserlaubnis

Die obigen Kosten gelten für jeden Kauf. Ein Kauf für die Staatsbürgerschaft oder eine Aufenthaltserlaubnis bringt Bedingungen mit sich, die den angegebenen Preis und die Zahlungsweise betreffen:

• Staatsbürgerschaft: Grundbuchpreis, durch die Bank nachgewiesene Zahlungen und Bewertung müssen jeweils 400.000 USD erreichen; die Devisen werden vor der Übertragung mit einer DAB an eine Bank in der Türkei verkauft; die Immobilie wird drei Jahre gehalten. Das Verfahren dauert in der Regel 8 bis 12 Monate, ohne Garantie. Siehe die Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition.
• Aufenthaltserlaubnis: Für ab dem 16. Oktober 2023 gekaufte Immobilien muss der im Grundbuch eingetragene Kaufpreis mindestens 200.000 USD betragen, und die Immobilie muss eine Wohnimmobilie sein.

So planen Sie das Budget für einen Kauf

1. Gehen Sie vom Preis aus und addieren Sie Ihren Anteil an der Grundbuchgebühr: 2 %, oder 4 %, wenn Sie den Anteil des Verkäufers mit übernehmen.
2. Addieren Sie die Gebühr des Umlauffonds und das Bewertungsgutachten.
3. Bei einem Neubau addieren Sie die Mehrwertsteuer zum geltenden Satz, es sei denn, ein zugelassener Steuerberater hat bestätigt, dass Sie die Voraussetzungen der Befreiung erfüllen.
4. Addieren Sie Übersetzungen, den Dolmetscher, den Notar für eine Vollmacht und die DASK-Police.
5. Addieren Sie die Maklerprovision, wenn Sie einen Makler einschalten, wie schriftlich vereinbart.
6. Planen Sie die jährlichen Kosten ein: Grundsteuer, Hausgeld, Versorgung und gegebenenfalls die Verlängerungen der Aufenthaltserlaubnis.

Häufige Fehler

• Einen niedrigeren Preis als den gezahlten angeben: Die Strafe beträgt jetzt 100 % der fehlenden Steuer, und die Immobilie kann unter eine Schwelle für Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft fallen.
• Annehmen, dass die Mehrwertsteuerbefreiung gilt, ohne die steuerliche Ansässigkeit zu prüfen, oder nach der Nutzung innerhalb von drei Jahren verkaufen.
• Das Bewertungsgutachten vor der Übertragung ablaufen lassen: Es ist 6 Monate gültig.
• Bar zahlen oder bei einem Kauf für die Staatsbürgerschaft vor Ausstellung der DAB zahlen.
• Die Gebühr des Umlauffonds, die DASK-Police und das Hausgeld im Budget vergessen.
• Eine Maklerprovision nur mündlich vereinbaren.

Wie Gordion Partners hilft

Gordion Partners ist ein Investmentberatungsunternehmen, kein Steuerberater oder Buchhalter. Wir teilen die obigen allgemeinen Regeln, damit unsere Kunden informiert sind, erklären bei jedem Kauf die Schritte, koordinieren das Bewertungsgutachten und den Termin beim Grundbuchamt und arbeiten mit zugelassenen Fachleuten zusammen: einem zugelassenen Steuerberater für Ihre steuerliche Lage, einem Notar für Vollmachten und einem unabhängigen Rechtsanwalt für eine rechtliche Einschätzung des Vertrags. Unser Leitfaden zum Immobilienkauf in der Türkei als Ausländer behandelt den ganzen Ablauf, unsere Seiten Kaufbegleitung und Immobilienberatung erklären, wie wir helfen, und die Seiten zu Immobilienprojekten informieren über Projekte in der Türkei; sie sind keine Angebote von uns. Unsere eigenen Honorare veröffentlichen wir nicht: Kontaktieren Sie uns zu Honoraren, Fragen und Leistungsumfang.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grundbuchgebühr in der Türkei?

Als allgemeine Information beträgt die Grundbuchgebühr 4 % des angegebenen Preises: 2 % vom Käufer und 2 % vom Verkäufer. Seit dem 19. Dezember 2025 darf der angegebene Preis nicht unter dem Grundsteuerwert liegen.

Wer zahlt die Grundbuchgebühr, Käufer oder Verkäufer?

Gesetzlich zahlt jeder 2 %. Die Parteien können vereinbaren, dass eine von ihnen die vollen 4 % übernimmt, doch jede bleibt für ihren eigenen Anteil haftbar.

Fällt in der Türkei Mehrwertsteuer auf Immobilien an?

Mehrwertsteuer betrifft vor allem Neubauten von Bauträgern. Der Satz beträgt je nach Datum der Genehmigung, Fläche und Projektart 1 %, 10 % oder 20 %; bei Genehmigungen ab dem 1. April 2022 wird die Nettofläche bis 150 m² mit 10 % und der Rest mit 20 % besteuert.

Kann ein Ausländer in der Türkei einen Neubau ohne Mehrwertsteuer kaufen?

Der erste Verkauf einer neuen Wohnung oder Gewerbeeinheit an einen in der Türkei nicht ansässigen Ausländer kann befreit sein, wenn der Preis in Devisen eingebracht wird. Ein Weiterverkauf innerhalb von drei Jahren macht Steuer und Zinsen fällig, und ein in der Türkei steuerlich ansässiger Ausländer kann die Befreiung nicht nutzen. Lassen Sie Ihren Fall von einem zugelassenen Steuerberater bestätigen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in der Türkei?

Ist ein Makler beteiligt, legt er die Provision fest, und sie wird in einem schriftlichen Vertrag vereinbart; fragen Sie daher vorab. Gordion Partners ist kein Immobilienmakler; benötigt ein Kunde eine Vermittlung, übernimmt sie Burak Ünal über sein eigenes Maklerunternehmen, mit der Provision auf Anfrage.

Was kostet das Bewertungsgutachten?

Den Preis legt das SPK-lizenzierte Bewertungsunternehmen fest. Das Gutachten ist bei jedem Verkauf an Ausländer Pflicht und 6 Monate gültig.

Was zahle ich jedes Jahr als Eigentümer?

In der Regel die jährliche Grundsteuer an die Gemeinde, das Hausgeld, die Versorgung und die DASK-Verlängerung. Mieteinnahmen sind in der Regel in der Türkei steuerpflichtig; ein zugelassener Steuerberater kann Ihre Pflichten bestätigen.

Sind die Kosten beim Kauf für die Staatsbürgerschaft anders?

Es fallen dieselben Kosten an. Zusätzlich müssen die drei Beträge jeweils 400.000 USD erreichen, die Devisen müssen vor der Übertragung mit einer DAB an eine Bank in der Türkei verkauft werden, und die Immobilie muss drei Jahre gehalten werden.

Offizielle Quellen: Resmî Gazete, Gesetz Nr. 7566 (resmigazete.gov.tr), TKGM, Fragen zu Verkäufen an Ausländer (tkgm.gov.tr), TKGM, Mehrwertsteuergesetz Nr. 3065, Art. 13/i (tkgm.gov.tr), TKGM, Bewertungsgutachten (yourkeyturkiye.gov.tr), Steuerverwaltung (gib.gov.tr).