Какие расходы связаны с покупкой недвижимости в Турции: налог на право собственности, НДС, комиссия агента по недвижимости

Освобождение от НДС для иностранцев-нерезидентов

В качестве общей информации: статья 13/1-i Закона № 3065 об НДС освобождает от налога первую поставку нового жилья или коммерческого помещения иностранцу, не проживающему в Турции, или гражданину Турции, живущему за границей более шести месяцев. Условия строгие:

• цена должна быть ввезена в Турцию в валюте: не менее половины до продажи, остальное в течение года;
• если покупатель распорядится объектом в течение трёх лет, неуплаченный НДС подлежит уплате с процентами (Законом № 7394 с 1 мая 2022 года срок увеличен с одного года до трёх лет);
• иностранец, который считается налоговым резидентом Турции, например потому что находится там более шести месяцев в календарном году не в рамках временной командировки, освобождением воспользоваться не может.

Отмены или изменения освобождения Законом № 7566 (декабрь 2025 года) или Законом № 7582 (июнь 2026 года) не обнаружено, и комментарии 2026 года описывают его как действующее. Поскольку условия зависят от вашего резидентства и планов, подтвердите их у лицензированного бухгалтера до подписания.

Прочие расходы при покупке

• Переводчик: если вы не говорите по-турецки, на подписании в управлении тапу должен присутствовать присяжный переводчик. Стоимость зависит от города и переводчика, уточните её заранее.
• Нотариус и доверенность: если за вас подписывает другой человек, доверенность оформляют у нотариуса в Турции или в турецком консульстве; нотариальные сборы и присяжные переводы определяются нотариальным тарифом, который меняется каждый год.
• Обязательное страхование от землетрясений (DASK): действующий полис обычно нужен при переоформлении жилья и продлевается ежегодно; см. страхование DASK для иностранных владельцев.
• Банковские и валютные расходы: курс и комиссии банка за перевод цены. Для гражданства валюту продают банку в Турции, который до сделки выдаёт справку о покупке валюты (DAB).
• Коммунальные услуги: электричество, вода, газ и интернет на ваше имя, с платежами, которые устанавливает каждый поставщик.

Брокерская комиссия

Брокерская комиссия возникает, только если в покупке участвует брокер по недвижимости. Её устанавливает брокер, и её следует согласовать в письменном брокерском договоре до начала работы, указав, какая сторона её платит и что она включает. Уточните её заранее и проверьте, что брокер зарегистрирован.

Gordion Partners является инвестиционной консалтинговой компанией, а не агентством недвижимости, и брокерской комиссии не взимает. Если клиенту нужны брокерские услуги, например поиск объекта, просмотры или переговоры, их оказывает Бурак Юнал, зарегистрированный брокер по недвижимости, через собственную брокерскую компанию; размер комиссии сообщается по запросу.

Расходы на содержание недвижимости в Турции

• Ежегодный налог на имущество (emlak vergisi): как правило, владельцы ежегодно платят налог муниципалитету по месту нахождения объекта, рассчитанный от налоговой стоимости по ставкам, установленным законом. Сумму и сроки оплаты подскажет муниципалитет.
• Плата за обслуживание (aidat): в многоквартирных домах и жилых комплексах управляющая организация взимает ежемесячную плату за общие зоны и услуги. До покупки уточните текущую сумму и запланированные работы.
• Коммунальные услуги и страхование: электричество, вода, газ, интернет и ежегодное продление DASK, а также страхование жилья по вашему выбору.
• ВНЖ: если объект служит основанием для ВНЖ, государственные сборы за разрешение и карту и медицинская страховка оплачиваются отдельно; см. ВНЖ для владельцев недвижимости.
• Доход от аренды: как правило, доход от сдачи недвижимости в Турции облагается налогом в Турции и декларируется в ежегодной декларации по подоходному налогу. Лицензированный бухгалтер подтвердит ваши обязанности и то, как этот доход учитывается в вашей стране; на странице консультации по аренде и сопровождению описано, чего ожидать при сдаче.

Расходы и правила при продаже

В качестве общей информации: продавец платит свои 2% пошлины, а доход от продажи может облагаться подоходным налогом в зависимости от срока владения и вашей ситуации. Если покупка была с освобождением от НДС, продажа в течение трёх лет делает неуплаченный НДС и проценты подлежащими уплате. Для гражданства в тапу есть отметка о запрете продажи в течение трёх лет: продажа в этот период или последующая передача объекта прежнему владельцу либо его родственникам первой степени ведёт к отмене справки об определении инвестиции. До согласования продажи проверьте налоговую сторону у лицензированного бухгалтера.

Покупка для гражданства или ВНЖ

Перечисленные расходы относятся к любой покупке. Покупка для гражданства или ВНЖ добавляет условия, которые влияют на заявленную цену и способ оплаты:

• Гражданство: цена в тапу, подтверждённые банком платежи и оценка должны достигать USD 400,000 каждая; валюту до сделки продают банку в Турции с получением DAB; объект находится в собственности три года. Процесс обычно занимает от 8 до 12 месяцев, без гарантии. См. гражданство за инвестиции в недвижимость.
• ВНЖ: для объектов, купленных с 16 октября 2023 года, цена продажи в тапу должна быть не менее USD 200,000, а объект должен быть жилым.

Как составить бюджет покупки

1. Начните с цены и добавьте свою долю пошлины: 2% или 4%, если вы согласились оплатить и долю продавца.
2. Добавьте сбор оборотного фонда и отчёт об оценке.
3. Для новостройки добавьте НДС по применимой ставке, если лицензированный бухгалтер не подтвердил, что вы отвечаете условиям освобождения.
4. Добавьте переводы, переводчика, нотариуса для доверенности и полис DASK.
5. Добавьте брокерскую комиссию, если работаете с брокером, в согласованном письменно размере.
6. Запланируйте ежегодные расходы: налог на имущество, плату за обслуживание, коммунальные услуги и, при необходимости, продление ВНЖ.

Частые ошибки

• Указать цену ниже уплаченной: штраф теперь составляет 100% недоплаченного налога, а объект может оказаться ниже порога для ВНЖ или гражданства.
• Считать, что освобождение от НДС применяется, не проверив своё налоговое резидентство, или продать объект в течение трёх лет после освобождения.
• Допустить, чтобы отчёт об оценке истёк до сделки: он действует 6 месяцев.
• Платить наличными или, при покупке для гражданства, платить до выдачи DAB.
• Не учесть в бюджете сбор оборотного фонда, полис DASK и плату за обслуживание.
• Договариваться о брокерской комиссии только устно.

Как помогает Gordion Partners

Gordion Partners является инвестиционной консалтинговой компанией, а не бухгалтером и не налоговым консультантом. Мы делимся приведёнными общими правилами, чтобы наши клиенты были информированы, а при каждой покупке объясняем шаги, координируем отчёт об оценке и запись в управление тапу и работаем с лицензированными специалистами: лицензированным бухгалтером по вашей налоговой ситуации, нотариусом по доверенностям и независимым юристом для правового заключения по договору. Наше руководство по покупке недвижимости в Турции иностранцем описывает весь процесс, страницы сопровождение покупки и консультации по недвижимости объясняют, как мы помогаем, а страницы проектов недвижимости информируют о проектах в Турции; это не наши объявления. Мы не публикуем своё вознаграждение: свяжитесь с нами, чтобы узнать о стоимости, задать вопросы и уточнить объём услуг.

Частые вопросы

Сколько составляет пошлина за тапу в Турции?

В качестве общей информации: пошлина за тапу составляет 4% заявленной цены, 2% с покупателя и 2% с продавца. С 19 декабря 2025 года заявленная цена не может быть ниже кадастровой стоимости для налога на имущество.

Кто платит пошлину за тапу, покупатель или продавец?

По закону каждый платит 2%. Стороны могут договориться, что одна из них оплатит все 4%, но каждая остаётся ответственной за свою долю.

Взимается ли НДС при покупке недвижимости в Турции?

НДС касается в основном новостроек, которые продают застройщики. Ставка составляет 1%, 10% или 20% в зависимости от даты разрешения, площади и типа проекта; для разрешений с 1 апреля 2022 года чистая площадь до 150 м² облагается по ставке 10%, остальное по ставке 20%.

Может ли иностранец купить новостройку в Турции без НДС?

Первая продажа нового жилья или коммерческого помещения иностранцу, не являющемуся резидентом Турции, может быть освобождена от НДС, если цена ввезена в валюте. Продажа в течение трёх лет делает налог и проценты подлежащими уплате, а иностранец, являющийся налоговым резидентом Турции, освобождением воспользоваться не может. Подтвердите свой случай у лицензированного бухгалтера.

Сколько составляет комиссия риелтора в Турции?

Если в сделке участвует брокер, комиссию устанавливает он, и она согласуется в письменном договоре, поэтому уточните её заранее. Gordion Partners не является агентством недвижимости; если клиенту нужны брокерские услуги, их оказывает Бурак Юнал через собственную брокерскую компанию, размер комиссии сообщается по запросу.

Сколько стоит отчёт об оценке?

Стоимость устанавливает оценочная компания с лицензией SPK. Отчёт обязателен при любой продаже иностранцу и действует 6 месяцев.

Что я плачу каждый год как владелец?

Как правило, ежегодный налог на имущество муниципалитету, плату за обслуживание, коммунальные услуги и продление DASK. Доход от аренды, как правило, облагается налогом в Турции; ваши обязанности подтвердит лицензированный бухгалтер.

Отличаются ли расходы при покупке для гражданства?

Расходы те же. Кроме того, каждая из трёх сумм должна достигать USD 400,000, валюту до сделки нужно продать банку в Турции с получением DAB, а объект должен находиться в собственности три года.

Официальные источники: Resmî Gazete, Закон № 7566 (resmigazete.gov.tr), TKGM, вопросы о продаже иностранцам (tkgm.gov.tr), TKGM, Закон № 3065 об НДС, ст. 13/i (tkgm.gov.tr), TKGM, отчёт об оценке (yourkeyturkiye.gov.tr), Налоговая администрация (gib.gov.tr).