Оформление тапу и оценка недвижимости в Турции

Как проходит оформление тапу для иностранного покупателя

Право собственности (тапу) переоформляется в управлении тапу и кадастра (Tapu ve Kadastro, TKGM). После того как цена и квартира согласованы, в управление тапу подаётся заявление и назначается дата сделки. При продаже иностранцу обязателен отчёт об оценке от оценочной компании с лицензией Совета по рынкам капитала (SPK); его получают через Web-Tapu или TADEBİS. Затем покупатель и продавец или их представители по доверенности подписывают документы в управлении тапу, уплачивается пошлина, и выдаётся новое тапу. Если вы не говорите по-турецки, на подписание приглашают переводчика.

Отчёт об оценке

В отчёте указывается рыночная стоимость объекта. При обычной покупке он входит в пакет документов, обязательный при продаже иностранцу. Для гражданства он имеет решающее значение: оценка, цена в тапу и платежи, подтверждённые банком, должны каждая достигать USD 400,000, иначе управление тапу не выдаст справку об определении суммы (Tutar Tespit Belgesi, TTB). Отчёт об оценке действителен 6 месяцев.

До 27 сентября 2026 года отчёты об оценке для гражданства могла готовить только компания GEDAŞ. В октябре 2026 года ряд юридических фирм и новостных источников сообщили, что с 28 сентября 2026 года их может готовить любая оценочная компания с лицензией SPK, действующая в Ассоциации оценщиков Турции (TDUB) и подключённая к TADEBİS. TKGM по-прежнему проверяет стоимость и выдаёт TTB, поэтому сам по себе выбор компании не делает отчёт приемлемым.

Для ВНЖ на основании недвижимости, купленной с 16 октября 2023 года, значение имеет цена продажи в тапу, а не оценка (см. ВНЖ для владельцев недвижимости).

Оплата недвижимости

Платежи проходят через банки, наличными никогда. Для гражданства до перехода права ваши USD, EUR или GBP продаются банку в Турции, а далее Центральному банку (TCMB). Банк выдаёт справку о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi, DAB) с эквивалентом в USD и указанием цели получения гражданства; её подают в управление тапу вместе с заверенной квитанцией о платеже на счёт продавца.

Система безопасных платежей по сделкам с тапу (Güvenli Ödeme Sistemi) распространяется на всех покупателей, а не только на иностранцев. 28 сентября 2026 года её обязательный запуск был перенесён на 1 декабря 2026 года; мы уточняем, как она применяется в день вашей сделки.

Что делаем мы и что делают другие

Как инвестиционные консультанты, мы:

• готовим список документов и проверяем каждый документ до даты сделки;
• заказываем отчёт об оценке и сопровождаем его до выдачи;
• координируем заявление в управление тапу и запись на сделку;
• для гражданства координируем с вашим банком продажу валюты и выдачу DAB;
• при необходимости приглашаем переводчика и сопровождаем вас в день подписания;
• после перехода права помогаем с передачей объекта и коммунальными договорами.

Управление тапу (TKGM) регистрирует переход права и для гражданства выдаёт TTB; оценочная компания готовит отчёт; нотариус заверяет переводы и доверенности. За юридическим заключением по договору или записи в тапу обращайтесь к независимому юристу. Если для покупки вам нужны брокерские услуги, их оказывает Бурак Юнал, зарегистрированный брокер по недвижимости, через собственную брокерскую компанию.

Кому это не подходит

• Покупателям, которым нужен отчёт об оценке, подогнанный под определённую цену: отчёт указывает рыночную стоимость, а управление тапу её проверяет.
• Покупателям, которым нужен представитель в споре: это делает независимый юрист.

Расходы

В качестве общей информации, по состоянию на октябрь 2026 года:

• Пошлина за регистрацию права собственности: 2% с покупателя и 2% с продавца, всего 4%. Кто платит, стороны могут договориться, но каждая остаётся ответственной за свою долю. С принятием Закона № 7566 (Официальная газета, 19 декабря 2025 года) базой служит заявленная цена сделки, которая не может быть ниже кадастровой стоимости для налога на имущество, а штраф за занижение составляет 100% налога. Сама ставка не изменилась.
• Сбор оборотного фонда: фиксированная сумма за сделку, взимается отдельно от пошлины.
• Отчёт об оценке: оплачивается оценочной компании.
• Переводы, нотариальные сборы и услуги переводчика, если они нужны.

Мы не публикуем своё вознаграждение: свяжитесь с нами, чтобы узнать стоимость услуг, задать вопросы и обсудить объём работ.

Частые ошибки

• Допустить истечение срока отчёта об оценке: он действителен 6 месяцев.
• Для гражданства: платить до выдачи DAB или со счёта, который не соответствует делу.
• Заявлять цену ниже реальной: штраф за недоимку теперь составляет 100% налога.
• Доверенность, которая не охватывает продажу или оформлена не в принятой в Турции форме.
• Разное написание имени в паспорте, его переводе и в записи о налоговом номере.

Руководства

• Оформление тапу для иностранных покупателей
• Запись на оформление тапу для гражданства
• Отчёт об оценке для иностранных покупателей
• Справка о покупке валюты (DAB)
• Пошлина за тапу 4%

Запишитесь на консультацию или напишите нам в WhatsApp: расскажите, какой объект и когда вы покупаете, и мы вместе спланируем сделку.